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La cláusula que traspasa todos los gastos de constitución de una hipoteca al cliente es inválida

La cláusula que traspasa todos los gastos de constitución de una hipoteca al cliente es inválida.

Aparecida en prensa una noticia que puede ser otro varapalo para los bancos, en relación a la constitución de hipotecas vinculadas a la compra de viviendas, ya que las entidades de crédito, suelen incluir una cláusula parecida a esta:

"Son de cuenta exclusiva de la parte prestataria todos los tributos, comisiones y gastos ocasionados por la preparación, formalización, subsanación, tramitación de escrituras, modificación -incluyendo división, segregación o cualquier cambio que suponga alteración de la garantía- y ejecución de este contrato, y por los pagos y reintegros derivados del mismo, así como por la constitución, conservación y cancelación de su garantía, siendo igualmente a su cargo las primas y demás gastos correspondientes al seguro de daños, que la parte prestataria se obliga a tener vigente…".

Y conforme ya dijo el Tribunal supremo en su sentencia de 23 de diciembre de 2015, "resulta llamativa la extensión de la cláusula, que pretende atribuir al consumidor todos los costes derivados de la concertación de un contrato, supliendo y en ocasiones contraviniendo, normas legales con previsiones diferentes al respecto.

Y es que el art. 89.3 TRLGCU1 califica como cláusulas abusivas, la estipulación de que el consumidor ha de cargar con los gastos derivados de la preparación de la titulación que por su naturaleza correspondan al empresario.

Tanto el arancel de los notarios, como el de los registradores de la propiedad, atribuyen la obligación de pago al solicitante del servicio de que se trate o a cuyo favor se inscriba el derecho o solicite una certificación. Y quien tiene el interés principal en la documentación e inscripción de la escritura de préstamo con garantía hipotecaria es, sin duda, el prestamista, pues así obtiene un título ejecutivo (art. 517 LEC), constituye la garantía real (arts. 1.875 CC y 2.2 LH) y adquiere la posibilidad de ejecución especial (art. 685 LEC). En consecuencia, la cláusula que atribuye al cliente prestatario que compra una vivienda, no solo no permite una mínima reciprocidad en la distribución de los gastos producidos como consecuencia de la intervención notarial y registral, sino que hace recaer su totalidad sobre el hipotecante, a pesar de que la aplicación de la normativa reglamentaria permitiría una distribución equitativa pues no puede perderse de vista que la garantía se adopta en beneficio del prestamista.

 Lo que conlleva que se trate de una estipulación que ocasiona al cliente consumidor un desequilibrio relevante, que no hubiera aceptado razonablemente en el marco de una negociación individualizada; y que, además, aparece expresamente recogida en el catálogo de cláusulas que la ley tipifica como abusivas (art. 89.2 TRLGCU).

Por tanto, la cláusula que traspasa todos los gastos de constitución de una hipoteca al cliente no es válida. Los pagos cuestionados son los del notario, los de escritura del crédito en el Registro de la Propiedad, los de gestoría y los de actos jurídicos documentados; y es clave que exista esa cláusula, que es abusiva y nula, pues si no la hay puede entenderse que hubo una negociación entre la entidad y el cliente. Pero si no se acredita que la cláusula se discutiera con el consumidor, se podrá entender que se impuso unilateralmente".

Aun no está claro, si la cantidad resultante de todos esos gastos incluidos en la clausula controvertida se reembolsará en su totalidad o si, como se indican en algunas sentencias, lo justo sería que los gastos se dividan por mitad entre la entidad de crédito y el cliente.

1 Artículo 89.3. Cláusulas abusivas que afectan al perfeccionamiento y ejecución del contrato.

En todo caso tienen la consideración de cláusulas abusivas:

….
3. La imposición al consumidor de los gastos de documentación y tramitación que por ley corresponda al empresario.
En particular, en la compraventa de viviendas:

a) La estipulación de que el consumidor ha de cargar con los gastos derivados de la preparación de la titulación que por su naturaleza correspondan al empresario (obra nueva, propiedad horizontal, hipotecas para financiar su construcción o su división y cancelación).
b) La estipulación que obligue al consumidor a subrogarse en la hipoteca del empresario o imponga penalizaciones en los supuestos de no subrogación.
c) La estipulación que imponga al consumidor el pago de tributos en los que el sujeto pasivo es el empresario.
d) La estipulación que imponga al consumidor los gastos derivados del establecimiento de los accesos a los suministros generales de la vivienda, cuando ésta deba ser entregada en condiciones de habitabilidad.

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