Banner Cursos CEF.-

Selección de doctrina registral (de 1 a 15 de enero de 2015)

Enviado por Editorial el Lun, 19/01/2015 - 12:43

Registro de la Propiedad. Ejecución hipotecaria. Finca inscrita a nombre de mercantil, no hipotecante ni deudora, antes de iniciarse el proceso y no demandada en el mismo.

Se trata de dilucidar si, no habiendo sido demandada la sociedad mercantil titular registral de la finca hipotecada que adquirió su derecho con posterioridad a la hipoteca, cabe inscribir la finca a nombre del ejecutante y practicar las demás actuaciones derivadas del procedimiento. Pues bien, de los documentos presentados no se infiere que la titular registral de la finca haya sido demandada ni requerida debidamente de pago y no consta su consentimiento ni la pertinente sentencia firme en procedimiento declarativo entablado directamente contra la misma, como exige la Ley Hipotecaria para rectificar o cancelar los asientos registrales, que se encuentran bajo la salvaguardia de los tribunales. La inscripción a favor del titular registral se llevó a cabo antes de iniciarse el procedimiento de ejecución, circunstancia que se puso de manifiesto en la certificación emitida por el registrador por lo que no cabe entender que el registrador de la Propiedad invada competencias judiciales al señalar un obstáculo registral vista la doctrina sobre el sentido y alcance del artículo 100 del Reglamento Hipotecario. Es función esencial del registrador la de proteger el derecho inscrito y todas las personas y autoridades, especialmente las encargadas de los Registros públicos, deben acatar y cumplir lo que se disponga en las sentencias constitutivas y atenerse al estado o situación jurídicos que surja de ellas, salvo que existan obstáculos derivados del propio Registro conforme a su legislación específica. Dado que no puede practicarse ningún asiento que menoscabe o ponga en entredicho la eficacia de los vigentes sin el consentimiento del titular o a través de procedimiento judicial en que haya sido parte, la función calificadora del registrador, que le exige, bajo su responsabilidad, para inscribir o anotar títulos por los que se declaren, transmitan, graven, modifiquen o extingan el dominio y demás derechos reales sobre inmuebles, asegurarse de que consta previamente inscrito o anotado el derecho de la persona que otorgue o en cuyo nombre se otorguen los actos referidos, debe el Registrador denegar la inscripción que se solicite en caso de resultar inscrito aquel derecho a favor de persona distinta de la que otorgue la transmisión o gravamen, prohibiéndose incluso la mera anotación preventiva de demanda si el titular registral es persona distinta de aquella frente a la que se dirigió el procedimiento. (Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado, de 20 de noviembre de 2014)

Registro de la Propiedad. Sucesiones. Elevación a público de compraventa privada de la nuda propiedad por los únicos herederos del nudo propietario y causante. Falta de aportación del documento privado y constancia testamentaria de la desheredación de sus legitimarios a favor de los adquirentes.

Respecto de la existencia de legitimarios desheredados como motivo de la suspensión de la inscripción en el presente supuesto, cabe recordar que la privación de eficacia del contenido patrimonial de un determinado testamento exige, a falta de conformidad de todos los afectados, una previa declaración judicial que, tras un procedimiento contencioso instado por quien esté legitimado para ello, provoque su pérdida de eficacia (total o parcial); y ello porque el principio constitucional de salvaguarda judicial de los derechos en conjunción con el valor de ley de la sucesión que tiene el testamento formalmente válido, conduce inexorablemente a la necesidad de una declaración judicial para privar de efectos a un testamento que no incurra en caducidad ni en vicios sustanciales de forma. Por ello, no podrá prescindirse, sin la pertinente declaración judicial de ineficacia, del testamento del que derivan la condición de herederos los recurrentes, por mucho que en él se haya ordenado una desheredación. Respecto de la exigencia de incorporación de documento privado firmado por el causante, debe tenerse en cuenta que los dos otorgantes de la escritura son, mientras judicialmente no se determine otra cosa, los únicos herederos del causante operándose por tal circunstancia y respecto del de cuius, la successio in ius et in locum defuncti, con las consecuencias que de ello se derivan, en tanto que serán los únicos llamados, y obligados, en su caso, a completar o llenar las formalidades de actos que hubieran sido realizados por su causante y que sólo a ellos también, en la esfera extrajudicial, compete reconocer. (Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado, de 21 de noviembre de 2014)

Registro de la Propiedad. Escritura de aportación a sociedad de gananciales, ya presentada anteriormente y calificada negativamente, acompañada de escritura de donación a favor de la aportante, complementada por acta de notoriedad que desestima la notoriedad pretendida.

La gran facilidad para la inmatriculación de fincas que ha supuesto en nuestro ordenamiento la opción consagrada en el artículo 205 de la Ley Hipotecaria mediante la justificación por título público de dos transmisiones consecutivas y que ha permitido el acceso masivo a la protección del Registro de la Propiedad con un limitadísimo índice de litigiosidad no oculta la necesidad de extremar la precaución a fin de verificar que la hipótesis de la norma (dos transmisiones reales en la que intervienen dos transmitentes y dos adquirentes distintos), se cumpla rigurosamente. De aquí que la Dirección General haya entendido que cuando concurran indicios relevantes de que la documentación no cumple la hipótesis legal sino que ha sido elaborada al exclusivo efecto de conseguir la inmatriculación en el Registro de la Propiedad procede su rechazo. Así será cuando la concurrencia de circunstancias como la simultaneidad o cercanía de fechas de los títulos alegados, la falta de onerosidad real del negocio puesta de manifiesto por la ausencia de movimientos de capital, la existencia de vínculos familiares expresos entre los transmitentes y adquirentes y, sobre todo, cuando el resultado final de las transmisiones no suponga una efectiva alteración de la titularidad real de la finca (circularidad). (Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado, de 1 de diciembre de 2014)

Registro de la Propiedad. Dominio. Adquisición por prescripción. Finca inscrita a favor de Diputación Provincial. Acta de reconocimiento de derecho. Vivienda adjudicada por la Diputación a la viuda del padre del solicitante.

La distinción entre escrituras públicas y actas notariales, formas documentales encuadrables ambas en la categoría genérica de documentos públicos conforme al artículo 1218 del Código Civil y en la de «instrumentos públicos», según los artículos 17 y 17 bis de la Ley del Notariado, con la fe pública y fuerza probatoria que dicha normas les atribuyen, ha de hacerse sobre la base de su contenido que, a su vez, condiciona las respectivas exigencias formales. Para que el instrumento público pueda alterar el contenido del Registro no sólo debe reunir los requisitos formales propios de las escrituras públicas exigidos por su Ley reguladora, cualquiera que sea la denominación que se le haya dado, sino esencialmente recoger los sustantivos exigidos por el ordenamiento para que se produzca la mutación jurídico real que se pretende inscribir. Dentro del estrecho margen que proporciona el procedimiento registral, el registrador no puede calificar la prescripción, tarea reservada a los órganos jurisdiccionales. Dicha doctrina ha sido elaborada en el ámbito de la prescripción extintiva pero su fundamento, los limitados medios con los que cuenta el registrador para realizar su labor, son igualmente aplicables al supuesto de la adquisitiva pues de los hechos que ante él se acreditan en la documentación presentada no cabe inferir, en perjuicio del titular registral, que se hayan producido las consecuencias sustantivas previstas en el ordenamiento. Frente a una escritura pública en que se plasma un negocio jurídico de mutación jurídico real que por exigencia de su normativa reúne los requisitos sustantivos del título (consentimiento, objeto y causa), y que por disposición de la Ley comprende el modo, aunando los requisitos legales para producir la transmisión del dominio o modificación jurídico real permitiendo su calificación a efectos de modificar el contenido del Registro de la Propiedad, la mutación sin causa negocial como consecuencia de la prescripción exige una determinación de los hechos y de su valoración jurídica que escapa por completo de la función notarial y de la registral. No se trata de poner en duda la existencia de los hechos puestos de manifiesto ante el notario autorizante sino de la valoración jurídica que de los mismos se pretende que no puede quedar al arbitrio unilateral de quien pretende la inscripción. Serán los tribunales de Justicia, cuando se ejercite ante ellos la acción correspondiente y con la intervención –o al menos citación por la autoridad judicial- de la totalidad de los titulares registrales, quienes resuelvan una vez se obtenga sentencia firme la rectificación del contenido del Registro de la Propiedad. (Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado, de 5 de diciembre de 2014)