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Selección de doctrina registral (del 1 al 21 de julio de 2014)

Enviado por Editorial el Mar, 22/07/2014 - 11:10

Registro Mercantil. Sociedad Cooperativa. Presentación de cuentas sin que la sociedad esté previamente inscrita. Régimen de inscripción en el Registro Mercantil de las sociedades cooperativas.
Las sociedades cooperativas están encaminadas a satisfacer las necesidades y aspiraciones económicas y sociales de sus socios. No quiere esto decir que las sociedades cooperativas no puedan tener por actividad cualquier género de actividad mercantil, bien al contrario, como afirma su Ley reguladora, la finalidad de estas consiste en la realización de actividades empresariales, lo que pueden llevar a cabo mediante el desarrollo de cualquier actividad económica lícita. No es por tanto la actividad económica que desarrollan lo que las caracteriza ni el hecho de que lo hagan en régimen de empresa; es el modo en que aquella actividad se ejercita y organiza y los principios bajo cuya inspiración se desarrolla lo que justifica su singularidad y la aplicación de un régimen jurídico específico. Las sociedades cooperativas, en función de la especialidad de su régimen jurídico, están excluidas de la inscripción obligatoria en el Registro Mercantil excepción hecha de las que tengan por actividad el crédito, la actividad de seguros y la de previsión social. Junto a estos supuestos específicamente contemplados por el ordenamiento hay que añadir el de aquellas sociedades cooperativas sujetas a inscripción obligatoria en el Registro Mercantil por aplicación de la disposición final cuarta de la Ley del Comercio Minorista. Únicamente las cooperativas que desarrollen actividades comerciales en los términos de la mencionada disposición adicional y que superen el volumen de negocio determinado en la misma están obligadas a procurar su inscripción en el Registro Mercantil. El hecho de que las sociedades cooperativas lleven a cabo determinadas compras o ventas para la consecución de sus fines no implica per se que lleven a cabo, como actividad principal, el ejercicio del comercio. (Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado, de 24 de marzo de 2014)

Registro de la Propiedad. Préstamo hipotecario. Intereses de demora. Adquisición de vivienda habitual. Aplicabilidad del límite del art. 114.3.º de la Ley Hipotecaria. Hipoteca de máximo.
La garantía hipotecaria de los intereses remuneratorios (y moratorios) cuando son variables, pertenece al grupo de la hipoteca de seguridad, lo que exige la fijación de un tipo máximo a la cobertura hipotecaria de dicho interés, tope que, en cuanto especificación delimitadora del contenido del derecho real, opera a todos los efectos legales, favorables o adversos, y tanto en las relaciones entre el acreedor hipotecario y el deudor hipotecante como en las que se producen entre aquél y el tercer poseedor, o los titulares de derechos reales o cargas posteriores sobre la finca gravada, adquiridos a título oneroso o gratuito. Esta doctrina no debe ser confundida con la que establece que los límites que por anualidades señalan los dos primeros apartados del artículo 114 de la Ley Hipotecaria sólo operan cuando exista perjuicio de terceros, al punto de poderse compatibilizar en el sentido de que cuando no se dé aquel perjuicio, puede el ejecutante proceder contra la finca por razón de los intereses debidos, cualquiera que sea el período a que correspondan, siempre que estén cubiertos por la garantía hipotecaria por estar comprendidos dentro del tipo máximo previsto, en tanto que de darse tal perjuicio, tan sólo podrá hacerlo, aparte de respetando aquel tipo máximo, por los realmente devengados durante los períodos temporales que señala el citado artículo 114. La Ley 1/2013, al añadir un nuevo párrafo al artículo 114 de la Ley Hipotecaria, suma un nuevo límite legal a los intereses de los préstamos hipotecarios constituidos sobre la vivienda habitual y destinados a financiar su adquisición, haya o no terceros, de forma que los intereses pactados no podrán ser superiores a tres veces el interés legal del dinero y solo podrán devengarse sobre el principal pendiente de pago. Además, no podrán ser capitalizados, salvo en el supuesto del artículo 579.2.a) de la Ley de Enjuiciamiento Civil. Límites que, dado su carácter claramente imperativo, las estipulaciones contractuales de constitución de dichos préstamos hipotecarios necesariamente deberán respetar, lo que será perfectamente posible a través de la institución de la hipoteca de máximo. En conclusión, la necesidad de fijación de un tipo máximo a la cobertura hipotecaria de dicho interés, debe conciliarse con la limitación legal establecida, de forma que el máximo pactado, solo será aplicable si en el momento de su devengo es igual o inferior al límite legal, salvedad esta que habrá de hacerse constar en la cláusula correspondiente. (Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado, de 25 de abril de 2014)

Registro de la Propiedad. Certificación registral. Solicitud de constancia de las titularidades anteriores de la finca. Interés legítimo. Representación. Protección de datos personales.
En el marco del principio general de publicidad, los datos sensibles de carácter personal o patrimonial contenidos en los asientos registrales no podrán ser objeto de publicidad formal ni de tratamiento automatizado, para finalidades distintas de las propias de la institución registral. Cuando se ajusta a tal finalidad, la publicidad del contenido de los asientos no requiere el consentimiento del titular ni es tampoco necesario que se le notifique su cesión o tratamiento, sin perjuicio del derecho de aquél a ser informado, a su instancia, del nombre o de la denominación y domicilio de las personas físicas o jurídicas que han recabado información respecto a su persona o bienes. Y ello sin perjuicio del régimen especial legalmente previsto para la publicidad o cesión de datos a favor de funcionarios y Administraciones Públicas para el ejercicio de sus atribuciones. Así, reducida en nuestro sistema registral, por razones de seguridad, eficacia, eficiencia y economía, la investigación jurídica de la propiedad y de las empresas a la mera solicitud de publicidad formal, es preciso cohonestar esta simplicidad procedimental con la finalidad que le atribuyen sus normas rectoras y conciliarla con los principios que inspiran nuestra legislación en materia de protección de datos. En este sentido, el Tribunal Supremo recuerda la necesidad de expresar la causa y finalidad de la consulta para que el registrador pueda, no sólo calificar la concurrencia de interés legítimo, sino también para que pueda velar por el cumplimiento de las normas sobre protección de datos de carácter personal. Y para ello resulta fundamental ajustar la publicidad registral a la finalidad para la que está institucionalmente prevista. Todo ello supone que el registrador ha de calificar, no sólo si procede o no procede expedir la información o publicidad formal respecto de la finca o derecho (en el caso del Registro de la Propiedad) que se solicita, sino también qué datos y circunstancias de los incluidos en el folio registral correspondiente puede incluir o debe excluir de dicha información, pues cabe perfectamente que puedan proporcionarse ciertos datos registrales y no otros relativos a una misma finca o entidad. (Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado, de 28 de abril de 2014)

Registro de la Propiedad. Obra nueva. Autopromoción individual. División en propiedad horizontal del edifico construido en el mismo acto en que se da por finalizada la obra. Seguro decenal.
El concepto de vivienda unifamiliar viene dado por determinadas características constructivas y arquitectónicas, y por una ordenación jurídica, que configuran a la edificación como autónoma, separada y destinada a un uso individual. Jurídicamente se estructura como una única entidad física y registral, susceptible de una sola titularidad (o en situaciones de cotitularidad, con asignación individual de su uso), lo cual no impide su aplicación a aquellos supuestos en que se construyan diversas viviendas por una pluralidad de propietarios, pero siendo dueños cada uno de ellos ab initio de su propia vivienda con carácter independiente, es decir, cuando existe autopromoción individual de sus respectivos elementos independientes. El destino de la vivienda a uso propio, implica su adscripción a una finalidad concreta por parte del autopromotor; es aquélla que tienda a este uso y que, congruentemente con dicha finalidad, no se adscribe originariamente por el autopromotor a su posterior enajenación, entrega o cesión a terceros por cualquier título. Antes bien, el uso propio por parte del autopromotor debe ser excluyente de otras facultades de disfrute sobre el mismo bien, coetáneas a las del autopromotor. Finalmente, la expresión «única vivienda» no constriñe el número de viviendas de las que el autopromotor pueda ser titular, ni su carácter de residencia habitual, temporal o esporádica, principal o secundaria. Lo que trata de expresar la norma, cuando establece que se ha de tratar de «una única vivienda unifamiliar para uso propio», es que la excepción se contrae a una sola (única) edificación (con destino a vivienda) por autopromotor, de modo que lo que trata de evitar el legislador mediante este requisito es que el promotor pueda excluir del seguro decenal un número indefinido e ilimitado de viviendas unifamiliares (edificaciones separadas) con la mera declaración de que va a destinarlas a uso propio, circunstancia que sería posible de no haberse establecido legalmente esta condición. En el presente caso no concurre el requisito objetivo de la exoneración de la obligación de constituir el seguro decenal, pues no se trata de una edificación integrada por una única vivienda unifamiliar ya que, de la descripción del edificio único se desprende la existencia de elementos comunes. Por ello, la construcción no puede considerarse individual por cada propietario respecto de su entidad (lo que hubo en su momento fue una declaración conjunta de construcción del edificio y un acto de cesación de comunidad ulterior), sino que, por su propia naturaleza, es un acto colectivo. (Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado, de 29 de abril de 2014)

Registro Mercantil. Acuerdos sociales. Ausencia en la reseña notarial del poder de la inscripción en el Registro Mercantil y de la extensión del apoderamiento. Fusión. Modo y fecha de notificación a los acreedores.
El ordenamiento protege los intereses de los acreedores de las sociedades involucradas en un procedimiento de fusión, pues, aun no formando parte de este, su efecto esencial, la sucesión universal, les afecta profundamente al modificarse la persona de su deudor sin que hayan prestado su consentimiento. Tradicionalmente se ha estructurado la protección de los derechos de los acreedores en torno a dos derechos esenciales: el de información de las condiciones en que se produce el fenómeno de la sucesión universal y el derecho de oposición; la evolución legislativa ha oscilado ostensiblemente hacia la intensificación del derecho de información en detrimento del contenido y eficacia del derecho de oposición. La importante reforma acometida por la Ley 1/2012, de 22 de junio, altera profundamente el contenido tradicional del derecho de oposición que ya no puede impedir la eficacia plena del procedimiento de fusión al mismo tiempo que amplía las posibilidades de acción de los acreedores. De aquí que aunque la fusión no puede realizarse en caso de ejercicio del derecho de oposición y hasta que se adopten las medidas de garantía en él previstas, si tal fusión se ha llevado a cabo a pesar del ejercicio del derecho de oposición y sin prestación de las cautelas previstas, el acreedor puede solicitar del registrador mercantil que se haga constar por nota marginal el ejercicio de su derecho de oposición. Nótese que en este supuesto la fusión consta inscrita (y es, en consecuencia, plenamente eficaz), lo que confirma que el procedimiento de fusión y la inscripción en el Registro Mercantil no se detienen por el hecho de que los acreedores hayan ejercitado su derecho y sin perjuicio de las acciones que se les reconoce. De lo anterior no puede deducirse que la práctica de la publicación del acuerdo de fusión o de la comunicación individual sea irrelevante a efectos de los acreedores; bien al contrario, en cuanto manifestación de su derecho de información, la falta de cumplimentación o su cumplimentación defectuosa puede dar lugar a la impugnación del proceso de fusión. Su trascendencia la confirma, frente a la regulación anterior, la incorporación como requisito de que el anuncio o la comunicación comprenda el derecho de oposición que corresponde a los acreedores. Resultando así que dicho requisito puede dar lugar a la impugnación de la fusión por contravención de las previsiones legales, es evidente que el documento presentado debe recoger debidamente los particulares que permitan al registrador calificar este extremo. (Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado, de 9 de mayo de 2014)