Carácter condicional de la acción de desahucio por falta de pago de las rentas de un arrendamiento

Carácter condicional de la acción de desahucio por falta de pago de las rentas de un arrendamiento

Contrato de arrendamiento. Acción de desahucio. Naturaleza jurídica de la acción. El Tribunal se pregunta cómo actúa la sentencia estimatoria de desahucio en la relación obligatoria vigente de arrendamiento; si la resuelve o no; y caso de resolverla, si lo hace de manera definitiva, provisional o condicional.

Tres posiciones jurídicas son posibles. La primera defiende el carácter definitivamente resolutorio de la acción de desahucio, pero con facultad de rehabilitación contractual mediante otro procedimiento ordinario, que concluya con una nueva puesta en vigor del contrato como consecuencia de la declaración de irrelevancia del incumplimiento imputable al arrendatario o de la concurrencia de alguna causa que justificaba aquel incumplimiento; es decir, el carácter sumario de la acción de desahucio impediría decidir definitivamente la pérdida de vigencia del contrato de arrendamiento.

La segunda solución es considerar que estamos en presencia, no de una acción resolutoria, sino simplemente posesoria, cuyo ejercicio no desharía la relación jurídica de arrendamiento. Entrañaría una simple "suspensión" de la relación jurídica de arrendamiento, hasta que en el procedimiento declarativo procedente se ejercite con éxito, bien la acción ordinaria de resolución por parte del arrendador, bien la acción declarativa de vigencia del contrato por parte del arrendatario.

La tercera solución y preferible para este tribunal sostiene el carácter resolutorio de la acción de desahucio, pero con un alcance puramente condicional. La ruptura del contrato no tendría carácter definitivo, sino que estaría sometida al cumplimiento de una condición resolutoria consistente en la falta de ejercicio exitoso, por el arrendatario, de la acción declarativa de vigencia del contrato, durante aquel tiempo en que, razonablemente, dure el interés del arrendatario por recuperar la posesión de la cosa arrendada. La condicionalidad de la resolución encaja bien con el carácter no definitivo de la sentencia de desahucio, así como con la posibilidad de negar, en juicio declarativo posterior, la existencia de la causa resolutoria, o de neutralizar las consecuencias del impago mediante excepciones que, realmente existentes a favor del demandado, no pudo éste oponer en el juicio desahucio. E igualmente, esa condicionalidad es compatible con la facultad del arrendador de ejercitar, en procedimiento declarativo ulterior, la acción ordinaria de resolución, cuyo éxito convertiría en definitiva una resolución que hasta entonces es sólo condicional. Para terminar señala que además de condicional es privilegiada; privilegio que deriva, de una parte, de la no necesidad de que el incumplimiento atribuible al arrendatario sea cualificado o grave; y de otra, de la limitación de medios de defensa impuesta al arrendatario demandado. Y es que si al arrendatario sólo se le permite alegar y probar el pago o las circunstancias relativas a la procedencia de la enervación, carece entonces de la facultad de oponer otras excepciones.

(Sentencia de la Audiencia Provincial de Santander, sección 4ª, de 8 de mayo de 2017, recurso 626/2016)