Registros de la Propiedad

Selección de las resoluciones más relevantes dictadas por la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el ámbito del Registro de la Propiedad.

La inmatriculación mediante título público tras la reforma por la Ley 13/2015

Registro de la Propiedad. Procedimiento del artículo 205 de la Ley Hipotecaria. Transcurso de un año entre las fechas del otorgamiento de los títulos. En la nueva redacción del artículo 205 de la Ley Hipotecaria, introducida por la Ley 13/2015, el legislador ha dado un paso más allá, pues, como señala en su Exposición de Motivos, procede a regular de manera más minuciosa la inmatriculación mediante título público de adquisición del antiguo artículo 205, con nuevos requisitos. En efecto, frente a la anterior redacción del artículo 205 de la Ley Hipotecaria, relativa a la posibilidad de obtener la inmatriculación en virtud de «títulos públicos otorgados por personas que acrediten de modo fehaciente haber adquirido el derecho con anterioridad a la fecha de dichos títulos», ahora, la nueva redacción legal exige que se trate de «títulos públicos traslativos otorgados por personas que acrediten haber adquirido la propiedad de la finca al menos un año antes de dicho otorgamiento también mediante título público».

El procedimiento del artículo 199 de la Ley Hipotecaria: la oposición de los titulares de fincas colindantes

Registro de la Propiedad. Expediente del artículo 199 de la Ley Hipotecaria. Inscripción de la representación gráfica catastral. Oposición de un colindante. Dado que la principal finalidad del procedimiento del artículo 199 de la Ley Hipotecaria es la tutela de los eventuales derechos de titulares de fincas colindantes, siempre que éstas se vean afectadas por la representación gráfica que pretende inscribirse, carece de sentido generalizar los trámites que permiten la intervención de los titulares de fincas colindantes cuando de la calificación registral de la representación gráfica no resulta afectado colindante alguno. De ahí que del propio tenor del artículo 9 de la Ley Hipotecaria se deduce la posibilidad de inscripción de representación gráfica sin tramitación previa de dicho procedimiento, en los supuestos en los que no existan diferencias superficiales o estas no superen el límite máximo del 10% de la cabida inscrita y no impidan la perfecta identificación de la finca inscrita ni su correcta diferenciación respecto de los colindantes. En todo caso, para iniciar los trámites de este procedimiento es precisa la solicitud expresa del titular de la finca, en cumplimiento del principio de rogación.

Representación georeferenciada de finca resultantes de una agregación

Registro de la Propiedad. Agregación. Representación gráfica georreferenciada de la finca resultante. Todo documento, cualquiera que sea la fecha de su otorgamiento, en el que se formalice una división o agrupación de finca, incluyendo las subespecies registrales de la segregación y la agregación, presentado a inscripción a partir del 1 de noviembre de 2015, ha de cumplir con la exigencia legal de aportación preceptiva, para su calificación e inscripción, de la representación georreferenciada con coordenadas de los vértices de las fincas a las que afecte. La Ley Hipotecaria en ninguno de sus preceptos habla expresamente de que, además de aportar la certificación catastral descriptiva y gráfica, haya de describirse en el título la finca según lo que resulta de tal certificación. Aun siendo conveniente la rectificación de la descripción literaria contenida en el título para mayor exactitud del mismo, lo cierto es que la Ley Hipotecaria no impone la total coincidencia descriptiva salvo en los supuestos de inmatriculación. Ahora bien, esto es sin perjuicio de la calificación de las dudas en la identidad de la finca. Asimismo las dudas pueden referirse a que se encubriese un negocio traslativo u operaciones de modificación de entidad hipotecaria.

La figura del «pseudousufructo testamentario»

Registro de la Propiedad. Pseudousufructo testamentario. En el caso, no estamos ante una condición resolutoria en sentido propio, sino a lo que la doctrina denomina «pseudousufructo testamentario». Dicha disposición testamentaria es definida por la doctrina científica como aquella institución testamentaria en usufructo vitalicio, en la cual se silencia la atribución de la nuda propiedad respecto a los bienes usufructuados, pese a designarse las personas a quienes corresponderán en pleno dominio dichos bienes una vez extinguido el usufructo, siempre y cuando vivan en el momento del fallecimiento del usufructuario, ya que solo en ese momento quedarán determinadas. Con base en lo expuesto, para determinar el alcance de la cláusula testamentaria, los principios que han de regir la interpretación de las cláusulas testamentarias son:

Obra nueva y división horizontal: representación gráfica y desplazamiento patológico en la cartografía municipal

Registro de la Propiedad. Escritura de declaración de obra nueva terminada y división horizontal. Necesidad de aportar una representación gráfica alternativa tanto del suelo como de la obra nueva. Desplazamiento patológico o generalizado en la cartografía catastral del municipio. Licencia de primera ocupación. Certificación del director de obra. La cuestión principal que aquí se plantea es la de si para inscribir sobre una finca una edificación con las coordenadas de la superficie ocupada por ella es necesaria o no la previa inscripción de la delimitación geográfica y lista de coordenadas de la finca sobre la que, se dice, está ubicada dicha edificación. Para inscribir cualquier edificación, nueva o antigua, cuya declaración documental y solicitud de inscripción se presente en el Registro de la Propiedad a partir del 1 de noviembre de 2015, fecha de la plena entrada en vigor de la Ley 13/2015, es requisito, en todo caso que la porción de suelo ocupada esté identificada mediante sus coordenadas de referenciación geográfica. El cumplimiento de tal exigencia legal de georreferenciación de las edificaciones, cuando además conste inscrita la delimitación georreferenciada de la finca, permite efectuar el referido análisis geométrico espacial y concluir, sin ningún género de dudas, si la porción ocupada por la edificación, debidamente georreferenciada, está o no totalmente incluida dentro de la porción de suelo correspondiente a la finca.

La falta de aportación de referencia catastral en las solicitudes de inscripción

Registro de la Propiedad. Adjudicación hereditaria de una finca. Falta de aportación de la referencia catastral del inmueble. El texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario no deja lugar a interpretación alguna sobre la posibilidad de inscribir el documento aunque no se haya aportado documento acreditativo de la referencia catastral, circunstancia esta que en ningún caso puede considerarse defecto que impida la inscripción. Esta conclusión no se ve alterada por las modificaciones que se han introducido en la Ley Hipotecaria y en el texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario por la Ley 13/2015, de 24 de junio. La inclusión de la referencia catastral como circunstancia de la inscripción ya se contemplaba en el Reglamento Hipotecario desde 1998, la única novedad es que ahora se le atribuye rango legal con la Ley 13/2015, sin que se haya alterado la finalidad ni efectos de dicha constancia registral, al prever que la referencia catastral se recogerá en el asiento como uno más de los datos descriptivos de la finca.

Caducidad del asiento de hipoteca constituida en garantía de obligaciones. Prórroga por condición inscrita

Registro de la Propiedad. Hipoteca constituida en garantía de obligaciones. Caducidad del asiento. Dies ad quem. Condición inscrita por la cual la hipoteca se prorroga si los tenedores de las obligaciones no exigen el pago tras el vencimiento. La constitución de una hipoteca en garantía de varias obligaciones hipotecarias supone que cuando los diversos títulos garantizados están llamados a desenvolverse jurídicamente con plena autonomía e independencia, y cuando cada una de las obligaciones cartulares pueda ser exigida aisladamente y promover la ejecución hipotecaria separadamente, el supuesto contemplado no es ya el de constitución de una hipoteca única sobre varias fincas en garantía de un único crédito, sino el de constitución, en un solo acto, de una pluralidad de hipotecas en garantía de otros tantos créditos diferenciados. De admitir la cancelación por caducidad de la hipoteca en garantía de obligaciones cuyos tenedores no fueron requeridos de pago, se produciría su absoluta indefensión y la cancelación anticipada de su derecho en contra de lo pactado como día final para el ejercicio de sus acciones hipotecarias.

Donaciones sucesivas con reserva de la facultad de disponer hecha por el primer donante

Registro de la Propiedad.Reserva de la facultad de disponer. Solicitud de cancelación de anotación preventiva de embargo sobre finca adquirida por sucesivamente por varias donaciones en las que el primer donante hizo reserva de la facultad de disponer sin consentimiento de los subsiguientes donatarios. La donación con reserva de la facultad de disponer, regulada en el artículo 639 del Código Civil, ha de ser tratada como una donación sujeta a condición resolutoria. La donación, aun sometida a la reserva prevista en dicho artículo, otorga al donatario la propiedad de los bienes, que incluso podrá transmitir sin perjuicio de que aquéllos, aun en poder de terceros, queden sujetos al ejercicio del derecho del donante, salvo que se trate de adquirentes protegidos por la buena fe. En consecuencia, se admite la práctica de la anotación preventiva de embargo sobre el inmueble donado, dada su finalidad cautelar, encaminada a garantizar el derecho de acreedores y terceros mediante la conservación y traba de los bienes del deudor, si bien podrá quedar extinguida caso de resolverse el derecho del propietario.

Hipoteca a favor de la AEAT en garantía de suspensión, fraccionamiento o aplazamiento de deuda. Tipo máximo del interés de demora

Registro de la Propiedad. Constitución de hipoteca a favor de la AEAT en garantía de la suspensión, fraccionamiento o aplazamiento de deuda tributaria. Establecimiento de tipo máximo para los intereses de demora. En materia de cobertura hipotecaria de los intereses ordinarios o de demora de carácter variable, la posibilidad de que éstos cambien anualmente o en período de revisión convenido, debido a las fluctuaciones del tipo de referencia al que se hubieren vinculado, se soluciona con la técnica hipotecaria de la hipoteca de seguridad en su modalidad de máximo, que exige, como regla general, el señalamiento de un tipo máximo de intereses a efectos hipotecarios que sirva para determinar la responsabilidad hipotecaria respectiva. La admisibilidad de las hipotecas que garanticen intereses variables está subordinada a que los intereses pueden ser determinados en su día por un factor objetivo y que se señale un límite máximo de la responsabilidad hipotecaria, a lo que debería añadirse que se respeten los límites legales que le fueren aplicables. El requisito de la objetividad hace alusión a la fijación de un tipo de referencia que no dependa de la voluntad del acreedor. En cuanto al segundo requisito, el de determinación de los límites máximos de la cobertura hipotecaria, lo normal es que se cumpla mediante la fijación de un tipo máximo numérico de intereses ordinarios o moratorios, una cifra determinada o un porcentaje máximo del capital. La cuestión, en este caso, radica en determinar si existe inconveniente jurídico para que el interés moratorio se materialice por referencia a un límite indeterminado de presente pero determinable de forma objetiva en cada año en que se deba calcular por razón de los que estuvieren garantizados.

Donación de finca en la que la donante está representada por el donatario

Registro de la Propiedad. Escritura de donación de una finca en cuyo otorgamiento la donante está representada por el mismo donatario. Mandato. Apoderamiento. Poder general. No puede identificarse el mandato con el poder, pues son realidades jurídicas diferenciadas. Aunque de ordinario al poder subyace un contrato de mandato como negocio jurídico causal, puede existir poder sin mandato y mandato sin poder. Mientras que el mandato afecta primordialmente a las relaciones materiales internas entre el mandante y el mandatario, el apoderamiento es un concepto de naturaleza más bien formal, que trasciende a lo externo y va dirigido a ligar al representado con los terceros, siempre que el representante actúe dentro de los límites del poder que le ha sido conferido; mientras el mandato tiene su origen en un contrato, negocio bilateral, obligatorio entre partes, la representación, que puede tener un origen legal o voluntario, como mera facultad de obrar en nombre y por cuenta de otro, surge, si hablamos de la voluntaria, de un negocio unilateral de apoderamiento, que puede ser independiente del contrato de mandato y existir sin él.

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