Registros de la Propiedad

Registro de la Propiedad. Anotación marginal de terminación de expediente de disciplina urbanística.

El presente expediente se centra en la improcedencia de practicar la nota marginal de terminación del expediente de disciplina urbanística cuando no se practicó previamente la anotación preventiva de su incoación ni consta haberse notificado a la cotitular de la finca ganancial.

El resultado de un expediente por sanción urbanística no será siempre y en todo caso susceptible de reflejo registral, pues deberá atenderse a su contenido concreto y si el mismo afecta o se refiere a la finca, en el sentido de definir una situación urbanística concreta con consecuencias reales. En el caso concreto de este expediente, resulta incuestionable el carácter real del contenido de la resolución, en cuanto a la situación de edificación sin título habilitante y contraria a la ordenación y el deber de restauración de la legalidad urbanística acordada en el expediente sancionador, lo que puede ser reflejado mediante nota marginal a que se refiere el apartado tercero del artículo 67 de la Ley de Suelo. Esta nota marginal no producirá otro efecto que el de dar a conocer la situación urbanística en el momento a que se refiere el título que las origina, poniendo en conocimiento de terceros los deberes urbanísticos que afectan a la finca con carácter propter rem y en los que quedarán subrogados legalmente, sin perjuicio de la posibilidad de una posterior prescripción de las acciones de protección y la situación consecuente de asimilada a fuera de ordenación de la edificación, en su caso.

Registro de la Propiedad. Inmatriculación de finca al amparo del artículo 205 de la Ley Hipotecaria. Contradicción entre los títulos aportados y otro posterior.

Se solicita la inmatriculación de una finca al amparo del artículo 205 de la Ley Hipotecaria, aportado escritura pública de donación y escritura pública de previa adquisición hereditaria de la finca por la donante. La registradora deniega la inmatriculación porque consta presentado con posterioridad una sentencia por la que se declara el dominio de la misma finca a favor de otra persona.

Los registradores pueden y deben tener en cuenta documentos pendientes de despacho relativos a la misma finca o que afecten a su titular, aunque hayan sido presentados con posterioridad con el fin de evitar asientos inútiles que deberían cancelarse al extender los asientos derivados de un título posterior que ordena la cancelación de los mismos. Una rígida aplicación del principio de prioridad no puede impedir la facultad y el deber de los registradores de examinar los documentos pendientes de despacho relativos a la misma finca o que afecten a su titular, aunque hayan sido presentados con posterioridad.

Registro de la Propiedad. Propiedad horizontal tumbada. Obra nueva. Creación de una planta sótano en una vivienda unifamiliar integrada en un complejo inmobiliario.

El hecho diferencial que distingue el complejo inmobiliario de la propiedad horizontal tumbada radica en que, en esta última, se mantiene la unidad jurídica y funcional de la finca, al permanecer el suelo y el vuelo como elementos comunes, sin que haya división o fraccionamiento jurídico del terreno que pueda calificarse de parcelación, no produciéndose alteración de forma, superficie o linderos. El régimen de la propiedad horizontal que se configura en el artículo 396 del Código Civil parte de la comunidad de los propietarios sobre el suelo y el vuelo como elementos esenciales para que el propio régimen exista, manteniendo la unidad jurídica y funcional de la finca total sobre la que se asienta. Se rige por la ley especial, que en su artículo 2 dispone su aplicación no sólo a las comunidades formalmente constituidas conforme a su artículo 5, o a las que reúnan los requisitos del artículo 396 del Código Civil pese a la carencia de un título formal de constitución, sino también a los complejos inmobiliarios privados en los términos establecidos en la propia ley, lo cual no significa que tales complejos inmobiliarios sean un supuesto de propiedad horizontal.

Registro de la Propiedad. Cancelación de inscripción de hipoteca. Título hábil. Expediente de liberación de cargas y gravámenes del artículo 210 LH.

El artículo 210 de la Ley Hipotecaria, tras la reforma operada por la Ley 13/2015, de Reforma de la Ley Hipotecaria y de la Ley de Catastro, establece que el titular registral de un derecho registralmente gravado con cargas o derechos legalmente extinguidos por prescripción, caducidad o no uso podrá solicitar su cancelación a través de expediente de liberación de cargas y gravámenes. Es decir, se precisa que la carga o derecho que grave la finca haya quedado extinguida por prescripción, caducidad o no uso.

Nada se opone a que la hipoteca pueda ser constituida por un plazo determinado, de modo que únicamente durante su vigencia puede ser ejercitada la acción hipotecaria, quedando totalmente extinguido el derecho real una vez vencido dicho plazo, salvo que en ese instante estuviera ya en trámite de ejecución hipotecaria, en cuyo caso, la hipoteca se extinguiría al concluir el procedimiento, ya por consumación de la ejecución, ya por cualquier otra causa. No siempre es fácil decidir si, en el caso concreto, el plazo señalado es efectivamente de duración de la hipoteca misma con el alcance anteriormente señalado, o si se trata de definir únicamente el margen temporal en el que debe surgir la obligación para que quede garantizada con la hipoteca.

Registro de la Propiedad. Escritura de dación en pago de deuda respecto de una finca registral resultado de un proyecto de equidistribución.

Los artículos 14 a 16 del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio, de normas complementarias al Reglamento Hipotecario en materia urbanística, regulan la cancelación formal de las cargas inscritas sobre las fincas de origen con posterioridad a la práctica de la nota marginal de inicio del expediente; preceptos complementados con el párrafo cuarto del artículo 17 de la misma norma al disponer la imposibilidad de práctica de asiento alguno sobre la finca de resultado «en tanto no se lleve a cabo la rectificación a que se refiere el presente artículo respecto de todos y cada uno de los derechos que hubieren sido objeto de cancelación formal».

Registro de la Propiedad. Negativa a inscribir un acta de adjudicación directa dictada en procedimiento de apremio fiscal, tras haber quedado desierta la subasta, así como a cancelar las cargas posteriores a la anotación de embargo.

La aprobación de la Ley 7/2012, de 29 de octubre, de modificación de la normativa tributaria y presupuestaria y de adecuación de la normativa financiera para la intensificación de las actuaciones en la prevención y lucha contra el fraude, y de la posterior Ley 34/2015, de 21 de septiembre, de modificación parcial de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria, obligaban a una necesaria adaptación reglamentaria, lo que tuvo lugar mediante la aprobación del Real Decreto 1071/2017, de 29 de diciembre, por el que se modifica el Reglamento General de Recaudación, aprobado por el Real Decreto 939/2005, de 29 de julio. Entre las novedades que se introducen con esta reforma, destaca la modificación del régimen jurídico de la enajenación de los bienes embargados dentro del procedimiento de apremio, en particular, el procedimiento de subasta, para adaptarlo a los principios emanados del informe elaborado por la Comisión para la Reforma de las Administraciones Públicas (CORA) con el objetivo de la agilización y simplificación de dichos procedimientos, así como la potenciación de los medios electrónicos.

Registro de la Propiedad. Compra de inmueble por una sociedad civil de explotación agropecuaria. Naturaleza no mercantil del objeto social.

Discernir la naturaleza del objeto social no siempre es fácil, toda vez que, si bien la mayoría de las actividades que pueden integrar dicho objeto son claramente adscribibles a una u otra categoría societaria, civil o mercantil, existe una zona fronteriza común, menos nítida, donde el deslinde se hace más difícil. Incluso hay actividades que en principio, aisladamente consideradas y sin ponderar otros factores concurrentes, pudieran ser constitutivas de un objeto civil o de uno mercantil y sin disponer de más información (singularmente, de la actividad efectivamente practicada en el tráfico por la sociedad, que podría ser un criterio interpretativo de primer orden –artículo 1282 del Código Civil–, dato que es ajeno a la calificación registral y por ello a este recurso).

Registro Mercantil. Depósito de cuentas. Sociedad anónima. Hoja relativa a la declaración de identificación del titular real.

Las sociedades de capital obligadas a depositar cuentas anuales no consolidadas, en relación con la declaración de la titularidad real, deben cumplimentar correctamente el impreso vigente correspondiente al momento en que se lleva a cabo el depósito. Dicha obligación existe y es exigible, aunque se afirme que no ha existido alteración alguna de datos, por lo que no está correctamente suscrito el modelo de declaración de titularidad real, que se presenta junto con las cuentas anuales, si no constan debidamente cumplimentados los datos exigidos por el nuevo modelo, vigente al tiempo de su solicitud, en cuanto a la actualización de datos.

Registro de la Propiedad. Inscripción de la representación gráfica georreferenciada alternativa y consiguiente rectificación de cabida. Artículo 199 LH. Oposición del colindante.

El artículo 199 de la Ley Hipotecaria regula el expediente para la inscripción de la representación gráfica georreferenciada de la finca y su coordinación con el Catastro, disponiendo que el titular registral del dominio o de cualquier derecho real sobre finca inscrita podrá completar la descripción literaria de la misma acreditando su ubicación y delimitación gráfica y, a través de ello, sus linderos y superficie, mediante la aportación de la correspondiente certificación catastral descriptiva y gráfica.

Registro de la Propiedad. Instancia privada solicitando la cancelación, por caducidad, de una condición resolutoria cuya extinción automática estaba prevista en la escritura de venta originaria.

El plazo de prescripción de la acción derivada de la condición resolutoria explícita en la compraventa de bienes inmuebles, siempre en el ámbito del Derecho común no foral, debe entenderse que es de quince años, hoy cinco (1964 del Código Civil), siempre y cuando no se haya pactado un plazo diferente, es decir, se haya establecido uno convencional, pero, aun cuando se hubiere establecido un plazo convencional, debe transcurrir un año de plazo adicional sin que conste en el Registro ningún hecho o acto del que resulte que tales garantías han sido renovadas o ejecutadas, o interrumpida la prescripción de las acciones derivadas de las mismas.