Doctrina Registral

Selección de doctrina registral (del 1 al 20 de julio de 2017)

Selección de doctrina registral (del 16 al 30 de junio de 2017)

Selección de doctrina registral (del 1 al 15 de junio de 2017)

Selección de doctrina registral (del 16 al 31 de mayo de 2017)

Selección de doctrina registral (del 1 al 15 de mayo de 2017)

Selección de doctrina registral (del 16 al 30 de abril de 2017)

Selección de doctrina registral (del 1 al 15 de abril de 2017)

Selección de doctrina registral (del 16 al 31 de marzo de 2017)

Selección de doctrina registral (del 1 al 15 de marzo de 2017)

La pignoración de licencias de taxi (en rigor de los derechos de explotación derivados de la licencia) es perfectamente admisible, siempre que se acredite su titularidad y sea transmisible. Y las prendas sin desplazamiento de posesión que pueda constituirse sobre las mismas son susceptibles de inscripción en el Registro de Bienes Muebles, no sólo a efectos de su oponiblidad frente a terceros, sino para su plena  virtualidad como derecho real, en cuanto recaen sobre derechos cuya titularidad no es ostensible por la posesión. Por esta falta de ostentación de la posesión por el titular de la garantía, la publicidad registral de la prenda sin desplazamiento de posesión es no solo posible, sino conveniente y podría decirse que cuasi constitutiva. La fijación de un valor a efectos de subasta, prevista con carácter general en el artículo 29 del Reglamento, no es exigible en el procedimiento de ejecución directa (véase artículo 681.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, ley posterior, que solo la exige para la hipoteca mobiliaria), y sí solo en el extrajudicial, que en el caso de la prenda analizada en este expediente no se ha pactado (véase artículo 86 de la Ley sobre hipoteca mobiliaria y prenda sin desplazamiento de posesión). Tampoco es exigible la formalización de un seguro, cuya constancia exigen con carácter general los artículos 57.4.º de la Ley sobre hipoteca mobiliaria y prenda sin desplazamiento de posesión y 29.9.º del Reglamento de la Ley de Hipoteca Mobiliaria y Prenda sin desplazamiento de posesión, que no es exigible aquí, pues está pensada para bienes pignorados consumibles o susceptibles de deterioro, cosa que no ocurre con los derechos derivados de una licencia municipal.

(Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado, de 30 de mayo de 2016)

Dos son los requisitos a tener en cuenta sobre el precio del remate, el límite de la respectiva cobertura hipotecaria y la satisfacción de los créditos inscritos o anotados posteriores a la hipoteca, entendiendo por estos los que consten en el procedimiento por estar incluidos en la certificación registral de cargas, ya que los acreedores posteriores a la nota de expedición de la certificación deberán comparecer en el procedimiento para ejercitar sus derechos. El registrador no sólo puede, sino que debe comprobar la existencia de sobrante, asegurándose de que la cantidad que ha de entregarse al acreedor por cada uno de los conceptos, principal, intereses y costas no exceda del límite de la respectiva cobertura hipotecaria en detrimento de los acreedores posteriores y del dueño de la finca, pues la cantidad sobrante por cada concepto ha de ponerse a disposición de los titulares de asientos posteriores. En el caso de este expediente, dada la existencia de un acreedor posterior, que anotó su derecho con anterioridad a la expedición de la certificación de dominio y cargas solicitada en el procedimiento, no hay duda ni sobre la procedencia por parte de la registradora de la revisión del destino del sobrante ni sobre la actuación de la garantía hipotecaria como limite a la hora de determinar su existencia. La referencia a la cantidad que se le deba por todos los conceptos es tomada como el valor o precio por el que se adjudica el inmueble. Con ese valor habrá de procederse al pago de lo que se le debe al ejecutante y al resto de acreedores que, dado que excede de las cantidades garantizadas con la hipoteca que actúan como límite, puedan tener derecho preferente para el cobro, porque el hecho de que el acreedor, en el ejercicio del derecho de opción que la ley le concede, elija uno u otro valor para que sirva como precio de remate de la subasta no impide que existiendo acreedores posteriores inscritos o anotados puedan estos satisfacer sus créditos. De forma que, del mismo modo que si la adjudicación hubiera sido por el 50% del valor de tasación habría sido necesario que el acreedor consignara la diferencia entre la deuda cubierta por la garantía hipotecaria y ese 50% del valor de tasación, caso de ser superior, sin que pudiera aplicarse ese eventual exceso al pago de los créditos objeto de ejecución no garantizados con la hipoteca sino al pago de los créditos por el orden establecido por el artículo 692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, deberá procederse cuando el valor de adjudicación sea la cantidad que se le deba por todos los conceptos. Otra interpretación supondría dejar en manos del ejecutante los derechos de estos acreedores registrales posteriores. Por otra parte, la cantidad del importe de la adjudicación que se aplique al pago de deudas posteriores podrá ser reclamada por el acreedor ejecutante, prosiguiendo la ejecución con arreglo a las normas ordinarias aplicables a toda ejecución. Y ello porque respecto a esa cantidad no aplicada al pago de su deuda «por todos los conceptos» el crédito sigue subsistente.

(Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado, de 1 de junio de 2016)

La reducción meramente contable del capital social para compensar pérdidas aparece rodeada por la Ley de unas garantías básicas encaminadas a evitar que, a través de ella, se lesionen las legítimas expectativas e intereses de socios y acreedores, y que sustancialmente buscan asegurar la certeza de la situación de desequilibrio financiero en que se encuentra la sociedad y la necesidad de superarlo a través de aquel remedio. Dada la función de garantía que, entre otras, desempeña el capital social, el rigor de las exigencias legales para su reducción ha de observarse escrupulosamente en la medida que puede comprometer las expectativas de cobro de los acreedores sociales, riesgo que también existe cuando tal reducción tan sólo persigue el restablecimiento del equilibrio entre aquél y el patrimonio, pues, si bien en este caso el activo social no varía, sí que posibilita que se puedan distribuir los beneficios futuros entre los socios, en lugar de ir destinados necesariamente a cubrir las pérdidas acumuladas. Las medidas protectoras contempladas por el ordenamiento, señaladamente la necesidad de verificación contable del balance, solo tienen sentido en la medida en que los intereses de socios y acreedores se encuentren en situación de sufrir un perjuicio. Por el contrario, si, dadas las circunstancias de hecho, no existe un interés protegible, decae la exigencia de verificación. De este modo se equilibra la debida protección de las personas interesadas de forma directa o indirecta en la operación de reducción de capital cuando ésta tiene la finalidad de compensar las pérdidas sufridas por la sociedad con la necesidad de prescindir de la realización de trámites o formalidades que gravan sin justa causa la marcha económica de las sociedades. Así, es posible excluir la verificación de cuentas cuando concurre el consentimiento unánime de todos los socios y los intereses de los acreedores sociales están salvaguardados por mantenerse o incluso fortalecerse la situación económica de la sociedad a consecuencia de un subsiguiente aumento de capital. Para que pueda acceder al Registro la reducción de capital por pérdidas sin que el balance aprobado haya sido objeto de verificación y, por tanto, sin que se haya verificado la concurrencia de los datos de hecho que lo justifiquen, es imprescindible que, al menos, la situación resultante del conjunto de las operaciones cuya inscripción se solicita sea neutra para los intereses de los acreedores, algo que sólo se produce si la reducción por pérdidas viene acompañada de un sucesivo e inmediato aumento de capital mediante nuevas aportaciones o por compensación de créditos que iguale o supere la cifra de capital inicial.

(Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado, de 2 de junio de 2016)

Los errores de concepto cometidos en inscripciones, anotaciones o cancelaciones, o en otros asientos referentes a ellas, cuando no resulten claramente de las mismas, no se rectificarán sin el acuerdo unánime de todos los interesados y del registrador, o una providencia judicial que lo ordene, por lo que interpretado a sensu contrario, si el error resulta claramente de la inscripción o de otros asientos registrales referidos a ella sería posible la rectificación por el registrador. Sin embargo, en el caso, si bien de la certificación administrativa se infiere que la parcela debió inscribirse como una sola finca registral, ello debe venir acompañado de la expresión formal en dicho documento de que ese era el contenido propio del proyecto de compensación que causó las inscripciones discutidas y no el incorrectamente constatado registralmente, con las cuotas en proindiviso que han de corresponder a cada titular registral, también contenidas en el proyecto en el que aquellos tuvieron intervención y no fijadas nuevamente sin ella, pues en otro caso, no estaríamos propiamente ante un error de concepto al constatar registralmente el contenido del proyecto, sino ante una rectificación del propio proyecto que debe tramitarse por el cauce correspondiente y con intervención de los interesados. Al no resultar del expediente la causa de la eventual inexactitud, la rectificación tendrá lugar bien mediante la rectificación del proyecto de compensación, si el error se produjo en el mismo, bien mediante el procedimiento de rectificación por haberse cometido un error de concepto si la inexactitud se hubiera producido al expresar en la inscripción alguno de los contenidos en el título alterando o variando su sentido; todo ello sin perjuicio de que puedan los titulares otorgar escritura pública por la que procedan a agrupar las fincas.

(Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado, de 2 de junio de 2016)

La trascendencia que el objeto social tiene tanto para los socios y administradores como para los terceros que entren en relación con la sociedad justifica la exigencia legal y reglamentaria de determinación del ámbito de actividad en el que debe desenvolverse la actuación del nuevo ente. Con carácter general, esa determinación ha de hacerse de modo que acote suficientemente un sector económico o un género de actividad mercantil legal o socialmente demarcados. En el presente caso la concreta determinación de las actividades que integran el objeto social se ajusta a tales exigencias, al referirse a la de «agencia de Viajes». Es cierto que el artículo 3 del Decreto 20/1997, de 11 de febrero, del Gobierno Valenciano, distingue tres modalidades de agencias de viajes: mayorista, minorista y mayorista-minorista. Ahora bien, la clasificación que establece lo es al objeto de la concesión de título-licencia. Sería claramente anticompetitivo que aquellas entidades que desearan operar en todo el territorio nacional, debieran constituir tantas sociedades como normativas autonómicas existieran en orden a la concesión de licencias o autorizaciones en la apertura de agencias de viajes. Deben reputarse normas de carácter administrativo tendentes a la obtención de licencias, no requisitos constitutivos de la sociedad.

(Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado, de 3 de junio de 2016)

Selección de doctrina registral (del 16 al 28 de febrero de 2017)

Para inscribir cualquier edificación terminada, nueva o antigua, cuya declaración documental y solicitud de inscripción se presente en el Registro de la Propiedad a partir del 1 de noviembre de 2015, fecha de la plena entrada en vigor de la Ley 13/2015, será requisito, en todo caso que la porción de suelo ocupada habrá de estar identificada mediante sus coordenadas de referenciación geográfica. Además, para que, una vez precisada la concreta ubicación geográfica de la porción de suelo ocupada por la edificación, el registrador pueda tener la certeza de que esa porción de suelo se encuentra íntegramente comprendida dentro de la delimitación perimetral de la finca sobre la que se pretende inscribir, es posible que necesite, cuando albergue duda fundada a este respecto, que conste inscrita, previa o simultáneamente, y a través del procedimiento que corresponda, la delimitación geográfica y lista de coordenadas de la finca en que se ubique. Aun siendo clara e incondicionada la citada exigencia legal de georreferenciar la superficie ocupada por cualquier edificación cuya inscripción se pretenda, y la especial utilidad que tal exigencia tiene en los casos de edificaciones antiguas o aparentemente prescritas, también es cierto que, de entre todos los supuestos legales en los que la nueva ley exige georreferenciación, éste en concreto de las edificaciones es el que menor complejidad requiere para su cumplimiento y constancia registral, tanto desde el punto de vista técnico como desde el punto de vista procedimental. En efecto, desde el punto de vista técnico, la georreferenciación de la superficie ocupada por cualquier edificación, aun cuando deberá hacerse en el mismo sistema oficial de referencia que se especifica en la Resolución Conjunta de 26 de octubre de 2015 (Proyección UTM, sistema ETRS89 para la península o RegCan95 para Canarias), no necesita, en cambio, ser aportada necesariamente en el concreto formato GML a que, para otros supuestos, sí que alude la citada Resolución. Igualmente será válida la aportación de una representación gráfica de la porción de suelo ocupada realizada sobre un plano georreferenciado o dentro de una finca georreferenciada, aunque no se especifiquen las coordenadas concretas de aquélla. Desde el punto de vista procedimental, la obligada georreferenciación de la superficie ocupada por cualquier edificación, tampoco requiere con carácter general que se tramite un procedimiento jurídico especial con notificación y citaciones a colindantes y posibles terceros afectados, salvo que registrador en su calificación sí lo estimare preciso para disipar sus dudas fundadas acerca de que la edificación se encuentre efectivamente incluida en la finca sobre la que se declara. Además, dado que se trata de una exigencia legal referida a la concordancia del Registro con la realidad física extrarregistral de la finca, solo será exigible en los casos en que la edificación se encuentre finalizada, momento en el que podrán determinarse efectivamente las coordenadas de la porción ocupada por la misma en dicha realidad extrarregistral. La georreferenciación, aun cuando habrá de ser preceptivamente comunicada por los registradores al Catastro, tampoco afecta propiamente al concepto ni al proceso de coordinación geográfica entre la finca registral y el inmueble catastral, ya que el atributo de «finca coordinada» o «finca no coordinada» se califica y predica respecto del contorno perimetral de la finca, es decir, su ubicación y delimitación geográfica, con independencia de los elementos físicos que puedan materialmente estar ubicados en el interior de la finca así delimitada, y por supuesto, con independencia también de las titularidades jurídicas que recaigan sobre ella.

(Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado, de 23 de mayo de 2016)

Tras la modificación operada en la legislación hipotecaria por la Ley 13/2015, de 24 de junio, de reforma de la legislación hipotecaria y del Catastro, el sistema de reanudación del tracto, contemplado como un caso de concordancia entre los pronunciamientos tabulares y la realidad extrarregistral, ya sea física o jurídica, no pierde el carácter sumamente extraordinario -como auténtica excepción a unos de los principios básicos de nuestro sistema-. Es el nuevo artículo 208 de la Ley Hipotecaria el que, ex novo, regula el procedimiento de reanudación del tracto. Se trata de un expediente de carácter exclusivamente notarial -tras la desjudicialización de ésta y otras materias de naturaleza de jurisdicción voluntaria, ya que en caso de oposición debe acudirse al procedimiento judicial ordinario, que habilitaría para la rectificación del Registro vía artículos 39 y 40 de la Ley Hipotecaria- que permite la inscripción de un documento público excepcionando la necesaria consecución de titularidades y títulos formales que instaura con carácter general el artículo 20 de la Ley Hipotecaria, cuando se den determinadas circunstancias que hagan evidente la interrupción en la titulación auténtica y suficiente entre el promotor del mismo y el titular registral, existiendo una clara imposibilidad de obtención del o de los títulos ausentes. El expediente de reanudación del tracto, por su carácter excepcional, confiere al registrador facultades de calificación en la averiguación de la verdadera interrupción del tracto. La identificación del título de adquisición del promotor y de los previos adquirentes resulta imprescindible para conceder los medios necesarios para que el notario autorice el expediente de reanudación de tracto y el registrador califique, sobre la existencia de una verdadera interrupción del tracto y la justificación de la titularidad del promotor. Respecto de la necesidad de citar al heredero del titular registral, debe entenderse, que cuando la última inscripción de dominio o del derecho real cuyo tracto se pretenda reanudar tenga menos de treinta años de antigüedad, debe realizarse una citación personal al titular registral o a sus herederos. Pero cuando la última inscripción de dominio o del derecho real cuyo tracto se pretenda reanudar tenga más de treinta años, la citación al titular registral debe ser nominal, pudiendo practicarse, no obstante, por edictos, y respecto de sus herederos la citación, que también puede ser por edictos, sólo hace falta que sea nominal, cuando conste su identidad de la documentación aportada.

(Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado, de 23 de mayo de 2016)

Dado que el titular de las anotaciones preventivas es un titular registral, aunque ciertamente no equiparable al titular del dominio o de un derecho real, el titular de la anotación preventiva debe ser notificado con carácter previo a la extinción del condominio, al objeto de que pueda hacer valer los derechos que el artículo 403 del Código Civil concede a los acreedores de los partícipes a concurrir a la división, a oponerse y a impugnar, lo cual también se deduce del artículo 20 de la Ley Hipotecaria, tracto sucesivo, y de la interdicción de la indefensión que consagra el artículo 24 de la Constitución. La cancelación de la anotación preventiva de embargo también está prevista cuando, habiéndose practicado dicha anotación sobre el derecho hereditario, conforme al párrafo segundo de la regla primera del artículo 166 del Reglamento Hipotecario, se presentare la escritura de partición y no aparecieren adjudicados al heredero las fincas o derechos sobre los que se hubiere tomado anotación preventiva del derecho hereditario. Practicada la cancelación de la anotación, el registrador a los efectos de lo dispuesto en el artículo 135 de la Ley Hipotecaria, deberá comunicar al juzgado o tribunal ante quien se sustancie el procedimiento ejecutivo, la extensión de la cancelación.

(Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado, de 25 de mayo de 2016)

El artículo 52.2 del Reglamento de ejecución de la Ley de Auditoría de Cuentas establece dos requisitos en el deber que impone a la sociedad de comunicar tal hecho al Registro Mercantil correspondiente al domicilio social de la entidad auditada, en primer lugar, que se trate de acuerdo o certificado suscrito por quien tenga competencia legal o estatutaria en la entidad auditada, y, en segundo lugar, que dicha comunicación se verifique en un plazo que no podrá ir más allá de la fecha en que se presenten para su depósito las cuentas anuales auditadas correspondientes al último ejercicio del periodo contratado. En cuanto al primer requisito, de la regulación expuesta resulta que no es preciso un acuerdo de la junta general para que se produzca la prórroga del contrato, pues basta que esta sea notificada del hecho de la existencia de prórroga producida por la falta de declaración de voluntad en contrario; declaración en contrario que en el ámbito de las sociedades de capital, correspondería al órgano de administración ya por vía expresa como por vía tácita -convocatoria de la junta para la realización del nuevo nombramiento al que se refiere el artículo 265.1 de la Ley de Sociedades de Capital-. Entra por tanto dentro del ámbito de las competencias de gestión del órgano de administración el acuerdo expreso de prórroga del nombramiento del auditor previamente elegido por la junta general, y así ocurre en el presente recurso según resulta de los hechos expuestos. En cuanto al segundo requisito, relativo al plazo en que ha de verificarse dicha comunicación, la norma no prevé cual será el plazo para presentar en el Registro Mercantil la prórroga del nombramiento de auditor cuando no se produzca el depósito de las cuentas anuales del último ejercicio contratado, pero dado que la Ley sí dispone un plazo para llevar a cabo este depósito, plazo que no puede exceder de siete meses desde que se haya cerrado el último ejercicio -artículos 164, 272 y 279 de la Ley de Sociedades de Capital-, resulta que la sociedad dispone de dicho plazo para presentar el documento de prórroga a que se refiere el precepto. Resulta igualmente claro que el plazo no puede subordinarse al hecho de que efectivamente se haya llevado a cabo el depósito de las cuentas pues llevaría a la imposible conclusión de que el cumplimiento del plazo dependería de la actuación del obligado en perjuicio, por ejemplo, del derecho a solicitar que se haga la designación por auditor designado por el registrador mercantil ex artículo 265.1 de la Ley de Sociedades de Capital.

(Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado, de 25 de mayo de 2016)

La doctrina de esta Dirección General al respecto se construyó sobre la redacción del artículo 131.2 del texto refundido de la Ley del Impuesto sobre Sociedades, aprobado por el Real Decreto Legislativo 4/2004, de 5 de marzo, que establecía que en caso de baja provisional de una sociedad en el Índice de Entidades de la Agencia Estatal de Administración Tributaria, se imponía un cierre registral prácticamente total del que tan sólo quedaba excluida la certificación de alta en dicho Índice. La regulación actual se contiene en el artículo 119.2 de la Ley 27/2014, de 27 de noviembre, del Impuesto sobre Sociedades. El contenido del precepto es idéntico al de su precedente por lo que la doctrina entonces aplicable lo sigue siendo hoy, a pesar del cambio de Ley aplicable. El contenido de estas normas, de acuerdo a la reiterada doctrina de este Centro Directivo, es concluyente para el registrador: vigente la nota marginal de cierre por baja provisional en el Índice de Entidades, no podrá practicar ningún asiento en la hoja abierta a la sociedad afectada, a salvo las excepciones citadas.

(Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado, de 26 de mayo de 2016)

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