Los límites cuantitativos del artículo 48 del Reglamento Hipotecario en la agregación de fincas
Registro de la Propiedad. Agregación de fincas. Incumplimiento de los límites cuantitativos del artículo 48 del Reglamento Hipotecario.
La agregación es una operación por la cual una o varias fincas inscritas o una o varias partes que se segregan de otras u otras fincas se incorporan a otra finca también inscrita, llamada finca mayor, que absorbe a las demás y que permanece en el mismo folio y con igual número. Pero, debe distinguirse entre una agregación ordinaria o clásica, que requiere una segregación previa, por la que se incorpora una o más porciones segregadas de otras fincas a otra finca también inscrito y una agregación sustitutiva de una agrupación, por la cual se incorporan la totalidad de una o varias fincas registrales a otra mayor también inscrita. Y es esta última agregación la que se introduce en el Reglamento Hipotecario, tras reforma operada por el Real Decreto 3215/1982. Por tanto, el artículo 48 del Reglamento Hipotecario no puede interpretarse en el sentido de que para proceder a la agregación sea preciso que la finca menor proceda de una previa segregación de otra inscrita, sino que es perfectamente admisible el supuesto de que una finca ya inscrita se agregue en su totalidad a otra mayor.
El límite cuantitativo que fija el mencionado artículo 48 exige que la finca principal tenga una superficie cuanto menos del quíntuplo de la agregada. Esa comparativa debe establecerse entre la superficie de la finca agregada y la de la finca que recibe la agregación.
Por tanto, no tiene que sumarse la superficie de las fincas agregadas para compararlo con la superficie de la finca registral a la que se agregan, puesto que ello supondría imponer al presentante una operación de agrupación previa de todas las fincas que se adquirieron, opción que, si bien es válida, no ha sido la modalidad elegida por el otorgante ni es un requisito que venga impuesto por la legislación hipotecaria. Es decir, dicha circunstancia se elige por el presentante y no puede ser impuesta por el registrador en su calificación registral, puesto que no se desprende dicho requisito de la regulación del Reglamento Hipotecario. Por tanto, debe compararse la superficie de cada finca que se agrega con la superficie de la finca registral que se mantiene, sin que en ninguno de los casos supere la extensión de la finca que se agrega a la quinta parte de la finca que se mantiene, individualmente consideradas cada una de ellas. Cumpliéndose ese límite cuantitativo desde el principio, no hay obstáculo para admitir el método utilizado por el notario de realizar las agregaciones sucesivamente, computando la nueva superficie de la finca resultado de la agregación en la agregación que posteriormente efectúa. Por otro lado, en la realidad física y por la declaración de obra nueva que se realiza en el título calificado, se desprende que todas ellas forman una unidad de explotación, que puede identificarse perfectamente en la cartografía catastral, por lo que con la operación solicitada se lograría la coordinación gráfica del Registro con el Catastro.