Incumplimiento del contrato de compraventa de vivienda por no haber podido obtener financiación
Compraventa de vivienda. Incumplimiento de contrato. Imposibilidad sobrevenida. Rebus sic stantibus. Pretensión de resolución de una compraventa por parte de los compradores que alegan no haber conseguido la financiación necesaria para proceder al pago como consecuencia de la adversa coyuntura económica. El contrato de compraventa contiene una cláusula en la que se prevé que si los compradores desisten del contrato o incumplen las obligaciones previstas en el mismo perderán las cantidades entregadas.
El Derecho español carece de una disposición general sobre revisión o resolución del contrato por alteración sobrevenida de las circunstancias, aunque si existen dispersas previsiones legales introduciendo excepciones que, por razones diversas, flexibilizan las consecuencias del principio pacta sunt servanda y del principio de la responsabilidad del deudor referido a supuestos concretos y puntuales. Ahora bien el riesgo del pago del precio de compra en el contrato de compraventa de este supuesto, lo asume el deudor, siendo decisivo en este caso que el contrato incorporara una cláusula para el caso de que los compradores no obtuvieran financiación para pagar el precio y en cuya virtud los vendedores podían optar entre resolver el contrato, reteniendo un porcentaje de las cantidades entregadas, o exigir el cumplimiento del contrato. En definitiva la falta de financiación no era un impedimento sobrevenido que no hubiera sido tomado en consideración por las partes al contratar.
En nuestro ordenamiento, la imposibilidad sobrevenida liberatoria no es aplicable a las deudas de pago de dinero y no cabe la exoneración del deudor con invocación de la doctrina de la cláusula rebus en los casos de dificultades de financiación. Es un riego del deudor, que no cumple sus obligaciones contractuales porque se han frustrado sus expectativas de financiarse. Como excepción, el deudor podrá excusarse cuando sea la otra parte quien haya asumido el riesgo de la financiación, por ejemplo asumiendo el compromiso de la financiación por un tercero o vinculando la eficacia del contrato principal a esta financiación.
(Sentencia del Tribunal Supremo, Sala de lo civil, de 13 de julio de 2017, recurso 621/2015)