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Selección de doctrina registral (del 1 al 15 de junio de 2014)

Enviado por Editorial el Lun, 16/06/2014 - 11:14

Registro de la Propiedad. Hipoteca constituida entre particulares. Necesidad de incorporación de certificado de tasación expedido por entidad homologada.

Para poder inscribir los pactos de ejecución directa sobre bienes hipotecados o el pacto de venta extrajudicial en las escrituras de constitución de hipotecas, o en otras posteriores en que se pretenda incluir dichos pactos, resulta imprescindible que se le acredite al registrador, a través de la certificación pertinente, la tasación de la finca hipotecada realizada conforme a lo previsto en la Ley 2/1981, y que el valor en que los interesados tasen la finca para que sirva de tipo en la subasta no sea inferior, en ningún caso, al setenta y cinco por ciento del valor señalado en la tasación realizada conforme a la citada Ley. Las normas que así lo establecen tienen carácter imperativo, inderogable por la voluntad de las partes, por lo que su infracción acarrea la nulidad de la estipulación, lo que la inhabilita para su acceso al Registro y, por tanto, para permitir el ejercicio de la acción hipotecaria por tales vías procedimentales. La exigencia de certificación de tasación de la finca es aplicable a los supuestos de la constitución de una hipoteca entre particulares sin que intervenga una entidad financiera como acreedor hipotecario, certificado que debe ser expedido por las entidades homologadas conforme la regulación de la Ley 2/1981 en relación con los términos del Real Decreto 775/1997 y del Real Decreto 716/2009. (Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado, de 31 de marzo de 2014)

Registro de la Propiedad. Inmatriculación de terreno y edificación situados en dominio público portuario estatal mediante certificación administrativa. Ejecución del deslinde. Competencia. Porción de finca ya inscrita. Conformidad municipal con el deslinde. 

Frente a la regla general en sede de rectificación de los asientos registrales que presupone el consentimiento del titular del asiento a rectificar o, en su caso, la oportuna resolución judicial firme dictada en juicio declarativo entablado contra aquél, la Ley de Costas sanciona la eficacia rectificatoria de las resoluciones de deslinde, al disponer que la Orden aprobatoria del deslinde de la zona marítimo-terrestre, tiene valor declarativo de la titularidad dominical a favor del Estado, así como virtualidad rectificatoria del Registro en los términos que se fijen reglamentariamente. No existe motivo para rechazar que el interesado acuda a determinado medio inmatriculador y utilice determinado medio rectificatorio. Lo trascendente es que tanto aquél como éste se lleven a cabo con pleno respeto a las exigencias derivadas del procedimiento administrativo, del sistema registral y de la protección de los derechos publicados en sus libros ya sea porque el juez competente, previa audiencia del interesado, determine la inscribibilidad de la certificación sin efecto de cosa juzgada, ya sea porque el interesado, previamente notificado, tenga la oportunidad de acudir a los medios de defensa previstos en el Reglamento de Costas. Ciertamente la Ley de Costas atribuye la competencia para realizar el deslinde de dominio público marítimo-terrestre al Servicio Periférico de Costas correspondiente, pero es preciso tener en cuenta que la actuación que lleva a cabo ahora la Autoridad Portuaria no es una operación de deslinde en los términos en que la Ley y Reglamento de Patrimonio de las Administraciones Públicas lo conceptúan, si no que se limita a instar la actuación del Registro de la Propiedad una vez que el deslinde ha finalizado y está debidamente aprobado en los términos legalmente previstos. (Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado, de 9 de abril de 2014)

Registro de la Propiedad. Propiedad horizontal. Gastos comunes. Modificación de los estatutos por acuerdo de junta general ordinaria. Existencia de propietarios con título inscrito que no han prestado consentimiento individual. 

La constatación del consentimiento de los nuevos propietarios a los acuerdos que se pretenden inscribir puede acreditarse mediante certificación del secretario con el visto bueno del presidente, en la que conste la comunicación de los acuerdos a todos los copropietarios actuales, pues no es preciso su consentimiento individualizado y expreso, ahora bien, la acreditación de los cargos del presidente y secretario de la comunidad puede verificarse por una doble vía: testimonio notarial del contenido del libro de actas, o bien por certificación expedida por el órgano de la comunidad que tenga facultad certificante, con aseveración notarial, con referencia al libro de actas, de que el autor de la certificación se halla en el ejercicio de su cargo, constituyendo por tanto defecto que no se acredite en ninguna de dichas formas que los que solicitan la inscripción ostenten los cargos que alegan. Si bien del conjunto de documentos resulta claro que el acuerdo adoptado no pudo sino suponer una modificación estatutaria, constando asimismo la redacción del acuerdo adoptado que lo sustituye y figurando además que la comunicación se ha efectuado a los copropietarios de entonces, entre los cuales se entenderían incluidos los ausentes, y a los actuales, es cierto que, aun cuando se afirma que el acuerdo se tomó por unanimidad, no se aclara si a la junta asistieron o no todos los propietarios o si, en este caso, la unanimidad se refiere solo a los que acudieron a la junta, extremo este que debe incluirse, así que como que una vez efectuadas las notificaciones no se ha producido impugnación de los mismos, por lo que su contenido debe completarse. (Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado, de 9 de abril de 2014)

Registro Mercantil. Sociedad anónima. Absorción de una sociedad limitada íntegramente participada acordada por unanimidad en junta universal. Aprobación del balance debidamente verificado y protocolizado. 

El consentimiento negocial que implica el acuerdo de fusión debe comprender las bases patrimoniales sobre las que se lleva a cabo y esta circunstancia debe constar en el orden del día. Nada obsta a lo anterior que la fusión tenga carácter de especial por concurrir las circunstancias previstas en la propia Ley 3/2009. El que el acuerdo se adopte en junta universal y por unanimidad, puede excusar la existencia de proyecto de fusión y de la puesta a disposición de los socios de la información, pero no excusa de que el consentimiento negocial que implica el acuerdo comprenda el balance social en cuanto expresión del sustrato patrimonial sobre el que se proyecta. Y esto es así aun cuando el balance utilizado como balance de fusión haya sido objeto de una previa aprobación por la junta y, en su caso, de verificación contable por tratarse del comprendido dentro de las cuentas anuales. Precisamente el consentimiento que implica el acuerdo social conlleva que el balance de cierre de ejercicio sea, además, balance de fusión. En la medida que los acreedores no participan de los acuerdos sociales su contenido es, frente a ellos, res inter alios acta. Ahora bien aun cuando no les vinculen, los acuerdos sociales les afectan, máxime en un supuesto como el de la fusión en el que se produce el efecto legal de la sucesión universal. De aquí que el ordenamiento les reconozca el derecho a examinar el texto íntegro del balance de fusión una vez adoptado el acuerdo de fusión, así como la posibilidad de ejercer su derecho de oposición. No es cierto en consecuencia que el balance de fusión pueda ser obviado en determinadas circunstancias pues, por simplificada que pueda resultar la operación, el procedimiento de fusión ha de salvaguardar en todo caso los derechos de los acreedores cuyo ejercicio sería imposible si se les priva de la posibilidad de examinar la base económica de la fusión y por tanto las repercusiones que puedan derivarse para su posición jurídica. No obstante, resulta excesivo exigir la protocolización de un balance que esté integrado en las cuentas anuales y previamente depositado en el Registro Mercantil. Esta duplicidad carece de justificación y no protege interés alguno. Ahora bien si el balance de fusión no es el último balance de ejercicio aprobado, o siéndolo ha sufrido alteraciones de valoración que, en su caso, han de ser debidamente auditadas, la situación es completamente distinta porque en este caso la base fáctica sobre la que se lleva a cabo el negocio jurídico difiere. (Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado, de 21 de abril de 2014)

Registro Mercantil. Sociedad de responsabilidad limitada. Reducción de capital. Socio único. Falta de constancia de este particular. 

La circunstancia de que los asientos registrales no hagan referencia a una situación de unipersonalidad no puede constituir óbice alguno a la inscripción de acuerdos sociales adoptadas por el órgano competente, como es en este caso la junta general, por tratarse de acuerdos de reducción de capital que no traen causa de la situación de unipersonalidad y que, en consecuencia, no dependen para su inscripción de la constancia de aquella circunstancia. Compareciendo en la escritura persona legitimada para elevar a público los acuerdos y constando inscrito su nombramiento, ningún obstáculo registral existe para el acceso del acuerdo adoptado. No hay, en definitiva, motivo alguno que impida la inscripción habida cuenta de que la sanción prevista por el ordenamiento para la falta de constancia de la unipersonalidad es la responsabilidad del socio único, sanción extrarregistral que no implica el cierre del folio correspondiente a la sociedad. (Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado, de 22 de abril de 2014)