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Selección de doctrina registral (de 1 a 15 de marzo de 2015)

Enviado por Editorial el Mar, 17/03/2015 - 14:48

Registro de la Propiedad. Hipoteca de máximo. Cancelación por caducidad. Constitución de la hipoteca por plazo determinado.

Nada se opone a que la hipoteca, como los demás derechos reales, pueda ser constituida por un plazo determinado, de modo que únicamente durante su vigencia puede ser ejercitada la acción hipotecaria, quedando totalmente extinguido el derecho real una vez vencido dicho plazo, salvo que en ese instante estuviera ya en trámite de ejecución hipotecaria, en cuyo caso, la hipoteca se extinguiría al concluir el procedimiento, ya por consumación de la ejecución, ya por cualquier otra causa. No siempre es fácil decidir si, en el caso concreto, el plazo señalado es efectivamente de duración de la hipoteca misma con el alcance anteriormente señalado, o si se trata de definir únicamente el margen temporal en el que debe surgir la obligación para que quede garantizada con la hipoteca (y en este caso una vez nacida la obligación en dicho plazo, la acción hipotecaria podrá ejercitarse mientras no haya prescrito, aun cuando ya hubiere vencido aquel). Si estuviéramos ante la caducidad convencional del mismo derecho de hipoteca, resultaría aplicable el párrafo segundo del artículo 82 de la Ley Hipotecaria, que posibilita la cancelación de la hipoteca cuando la extinción del derecho inscrito resulte del título en cuya virtud se practicó la inscripción. En otro caso debería esperarse al transcurso del plazo de prescripción de la acción hipotecaria, por aplicación del párrafo quinto del mismo artículo, que posibilita la cancelación de la hipoteca, mediante solicitud del titular registral de cualquier derecho sobre la finca afectada, en los supuestos contemplados de caducidad o de extinción legal del mencionado derecho real inscrito. La cancelación convencional automática sólo procede cuando la extinción del derecho tiene lugar de un modo nítido y manifiesto, no cuando sea dudosa o controvertida por no saberse si se está refiriendo a la caducidad misma del derecho o si se está refiriendo al plazo durante el cual las obligaciones contraídas en dicho lapso son las únicas garantizadas por la hipoteca. Y para que opere la cancelación por caducidad o extinción legal del derecho es necesario que haya transcurrido el plazo señalado en la legislación civil aplicable para la prescripción de las acciones derivadas de dicha garantía o el más breve que a estos efectos se hubiera estipulado al tiempo de su constitución, contados desde el día en que la prestación cuyo cumplimiento se garantiza debió ser satisfecha en su totalidad según el Registro, al que en el mismo precepto legal se añade el año siguiente, durante el cual no resulte del mismo Registro que las obligaciones garantizadas hayan sido renovadas, interrumpida la prescripción o ejecutada debidamente la hipoteca. (Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado, de 9 de enero de 2015)

Registro de la Propiedad. Contrato de vitalicio. Cancelación por caducidad de condición resolutoria inscrita. Plazo.

El contrato de vitalicio de la Ley de Derecho Civil de Galicia se configura como un contrato traslativo en el que a cambio de unos bienes o derechos, el cesionario queda obligado a la asistencia y cuidado del cedente, por lo que no existe un precio aplazado stricto sensu, y debido a ello no es posible su encuadramiento dentro del supuesto de hecho del último párrafo del artículo 82 de la Ley Hipotecaria, que exige de manera indispensable la existencia de una condición resolutoria en garantía del pago aplazado. En cuanto a la posible configuración en el título constitutivo de la condición resolutoria con un plazo de duración del derecho y además de caducidad del asiento, es preciso expresar que dicho plazo lo es no sólo de vigencia del derecho en cuestión sino también del asiento que lo refleja en el Registro para que su transcurso tenga plena virtualidad cancelatoria. No puede considerarse aplicable la norma prevista en el número 2 del artículo 82 de la Ley Hipotecaria, puesto que el indicado precepto se refiere a derechos que -como el usufructo- tienen una vida pactada o legalmente fijada y a cuyo fin expiran, y puede procederse a su cancelación registral en dicho momento. Estos derechos, normalmente de goce o disfrute, se agotan en este contenido típico y no otorgan facultades a su titular que permitan alterar la situación jurídica de titularidad del bien gravado con el derecho mediante la transmisión, realización o restitución de los bienes o derechos sobre los que constituyen, como sí ocurre en el caso previsto de la condición resolutoria, donde su ejercicio puede tener reflejo registral incluso después de extinguido el derecho siempre que se hubiese llevado a cabo su ejecución durante su período de vigencia, pudiendo acceder a los libros del Registro con eficacia con posterioridad, de ahí que la legislación hipotecaria exija -aunque para los supuestos ya vistos de pago aplazado- el transcurso del plazo de prescripción de las acciones que llevaran aparejadas para permitir su cancelación. No cabe, por tanto, la cancelación de la condición resolutoria sin el consentimiento del titular registral o de sus herederos, o en su defecto, resolución judicial que así lo ordene. (Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado, de 9 de enero de 2015)

Registro de la Propiedad. Propiedad horizontal. Diligenciado de libros de actas. Negativa a la entrega del libro por la anterior gestora y secretaria de la comunidad. Denuncia de los hechos. Solicitud de un nuevo libro.

El administrador de fincas es en este caso un profesional que recibe el encargo por la comunidad de realizar determinadas prestaciones, entre las que se encuentra la custodia del libro de actas, a disposición de los propietarios, conforme al artículo 20 de la Ley sobre Propiedad Horizontal, pero no es titular de ninguna documentación de la finca y, en consecuencia, cuando es destituido de su cargo, debe entregar toda la que obra en su poder, tanto la general como la particular, entre la que se incluye el citado libro. Y ello con independencia de las controversias que puedan surgir en cuanto a la resolución del encargo dependiendo del contrato que le vinculase con la comunidad y sin perjuicio de que la comunidad realice, como en este caso, las actuaciones tendentes a conseguir la devolución de la documentación, y que a falta de acuerdo sobre la entrega de la misma, sean los tribunales lo que deban decidir sobre la actuación del antiguo administrador y si éste debe responder, en su caso, civil o penalmente, existiendo numerosas resoluciones judiciales en uno y otro sentido. Ahora bien, en lo que atañe al Registro de la Propiedad, basta que la secretaria con cargo vigente y bajo su responsabilidad afirme que ha sido denunciada la sustracción, acreditándose la interposición de la denuncia correspondiente, pues tales son los requisitos del artículo 415 del Reglamento Hipotecario, siendo indiferente la persona contra la que esta se interponga o el resultado de la propia denuncia, pues se trata de favorecer que la comunidad de propietarios pueda seguir reflejando adecuadamente sus acuerdos en el correspondiente libro. (Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado, de 12 de enero de 2015

Registro Mercantil. Depósito de cuentas. Consignación del código de actividad económica.

El artículo 20 de la Ley 14/2013, de 27 de septiembre, de apoyo a los emprendedores y su internacionalización, implica la culminación de un proceso iniciado con la Orden del Ministerio de Justicia de 14 de enero de 1994 que aprobó los modelos obligatorios de cuentas anuales a presentar en los Registros Mercantiles para su depósito y que incluía, entre los datos de identificación general de la sociedad, el correspondiente a su código nacional de actividad (hoy, Orden JUS/206/2009, de 28 de enero). El artículo 20 de la Ley confiere rango legal a la obligación de identificación del código correspondiente a la actividad principal en el supuesto de depósito de cuentas que se ha venido cumplimentando de modo pacífico en los últimos veinte años. (Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado, de 14 de enero de 2015)

Registro de la Propiedad. Autopromoción individual sin suscripción de seguro decenal. Posterior venta. Exoneración en escritura pública a la vendedora de la constitución de garantías.

No basta en los casos de transmisión inter vivos realizada en el plazo de diez años, a diferencia del momento en que se declara la obra nueva, la mera manifestación en tal sentido para llenar el requisito de la utilización de la vivienda por el autopromotor-vendedor. En efecto, dado que este uso propio, por lo general, será un hecho futuro en relación con el momento de la declaración de la obra nueva, puede entenderse cumplido el requisito a los efectos de la inscripción registral de la declaración de obra nueva con la manifestación del promotor en tal sentido, siempre que no quede desvirtuada por ningún otro elemento documental (como, por ejemplo, aportarse una licencia municipal de obras que no lo sea para una vivienda unifamiliar). Pero, por el contrario, la mera manifestación del promotor-vendedor resulta insuficiente a los efectos de probar dicho uso propio en el momento de la enajenación de la vivienda, debiendo acreditarse entonces tal extremo mediante prueba documental adecuada, ya sea a través de un acta de notoriedad, certificado de empadronamiento, o cualquier otro medio de prueba equivalente admitido en Derecho. En el presente caso, debe confirmarse el criterio del registrador al entender que el uso propio de la vivienda por la autopromotora que pretende acreditarse con las facturas de suministro de energía eléctrica puede deberse a la utilización por un tercero en virtud de un contrato de cesión por cualquier título como puede ser un arrendamiento, un derecho de usufructo o la simple posesión, por lo que no constituye medio de prueba adecuado para probar tal extremo. (Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado, de 16 de enero de 2015)