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Selección de doctrina registral (agosto y del 1 al 15 de septiembre de 2015)

Enviado por Editorial el Jue, 17/09/2015 - 11:54

Registro de la Propiedad. Inmatriculación. Descripción de la finca. Ocupación del dominio público. Vías pecuarias. Certificación administrativa.

Las vías pecuarias son bienes de dominio público y por ello inalienables, imprescriptibles e inembargables cuya propiedad siempre corresponde a la Comunidad Autónoma. Por esto, la nota de calificación exigía la presentación de una certificación de la Consejería de Medio Ambiente acreditativa de que la finca cuya inmatriculación se solicita no invade la Cañada. La certificación presentada no es la solicitada, sino que está expedida por el Ayuntamiento quien no tiene competencia sobre las vías pecuarias. Pero aun no siendo la certificación del Ayuntamiento la que se había solicitado, dicha certificación reconoce que la finca ocupa parte del trazado de la Cañada y que en su parte trasera se encuentra ocupando terreno público. En el presente recurso, no estamos ante la inmatriculación de una finca de propiedad privada que linda con dominio público, sino que estamos ante la pretensión de inmatricular una finca que, al menos en parte, ocupa el trazado de la Cañada, de dominio público, y, en su parte trasera ocupa terreno público, por lo que no puede practicarse la inmatriculación pretendida. (Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado, de 9 de abril de 2015)

Registro de la Propiedad. Finca presuntamente ganancial adquirida por la mujer asistida de su marido en 1964. Confesión de privatividad al no figurar el bien entre los gananciales en capitulaciones matrimoniales. Solicitud de nota marginal haciendo constar el contenido de las capitulaciones.

Antes de la reforma del Código Civil de 1975 la mujer podía, con licencia marital, adquirir bienes, administrar determinados gananciales. No obstante, entonces, como ahora, tratándose de un bien adquirido a título oneroso por uno de los cónyuges constante matrimonio, el bien se presumía ganancial mientras no se demostrara lo contrario. Presunción que puede destruirse por cualquiera de los medios de prueba admitidos en Derecho, si bien, en el ámbito registral, y a los efectos de obtener la inscripción del bien con el carácter de privativo, en las adquisiciones a título oneroso, se debe justificar el carácter privativo del precio o de la contraprestación mediante prueba documental pública. La simple manifestación del adquirente de que emplea, para su adquisición, dinero privativo no es suficiente para destruir a efectos registrales la presunción de ganancialidad, toda vez que la manifestación hecha ante el notario es prueba documental pública de que tal manifestación se ha realizado, pero no de la realidad de los hechos a que la manifestación se refiere. Cuestión distinta es que pueda inscribir el bien como privativo sobre la base de la confesión efectuada con posterioridad a la adquisición de la finca, en un documento público, pues aquélla resulta dotada de plena validez, como acto propio vinculante para el confesante; en este sentido, la confesión hace prueba contra su autor y produce todos sus efectos en la esfera interna y frente al propio confesante. Así, mediante dicha confesión, la presunción de ganancialidad queda destruida, aunque no con carácter absoluto, sino sólo con los efectos relativos que la Ley le atribuye. En el presente caso, dicha confesión no ha quedado acreditada, y no puede atribuirse virtualidad confesoria a la escritura de capitulaciones matrimoniales, otorgada con posterioridad a la compra, en la que se hace constar, genéricamente, que no existen bienes gananciales, sin referencia alguna al carácter de la finca de que se trata en este expediente. Dada su trascendencia jurídica, es necesario que la declaración de confesión sea específica al bien concreto y expresión del carácter privativo del dinero, al objeto de romper la presunción de ganancialidad. (Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado, de 10 de abril de 2015)

Registro de la Propiedad. Sucesiones. Entrega de legados. Falta de comparecencia de todos los herederos en la escritura.

El legatario no puede ocupar por sí la cosa legada, debiendo exigir tal entrega al albacea facultado para la misma o a los herederos. Y, aunque podría pensarse que tal entrega es simplemente de la posesión y nada tiene que ver con la inscripción de la cosa legada en favor del legatario, ya que cuando el legado es de cosa específica propia del testador, aquél adquiere la propiedad desde el fallecimiento de éste, los legados, cualquiera que sea su naturaleza, están subordinados al pago de las deudas y, cuando existen herederos forzosos –lo que en este caso no acontece–, al pago de las legítimas. La dispersión de los bienes perjudicaría la integridad de la masa hereditaria, y, por tanto, a los acreedores. Tal entrega además es necesaria para verificar la inscripción en favor del legatario, mas no en el caso de que se trate de un prelegatario, pero ello no ocurre así más que cuando tal prelegatario es heredero único, pues, si existen otros herederos, no puede uno solo de ellos (sin constarle la renuncia de los demás) hacer entrega del legado. Cabe afirmar que fuera de los casos en que el legatario fuera ya poseedor, tan sólo sería admisible la toma de posesión por el mismo si, no existiendo legitimarios, el testador le hubiera facultado expresamente para ello (primero de los supuestos contemplados en el artículo 81 del Reglamento Hipotecario), posibilidad que no se da en el supuesto de hecho de este expediente, al no haber previsión testamentaria de la causante sobre tal extremo. Por ello, habida cuenta de la inexistencia de contador-partidor o albacea facultado para la entrega, es de aplicación lo previsto en el apartado c) del citado precepto reglamentario, de modo que no concurriendo los sustitutos vulgares de una de las herederas no es posible la inscripción de la escritura calificada, pues no cabe la eventual toma de posesión por sí de algunos de los prelegatarios favorecidos en el testamento, dado que tal posibilidad tiene como presupuesto ineludible que el prelegatario sea, o haya devenido, único heredero. (Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado, de 13 de abril de 2015)

Registro de la Propiedad. Infracción urbanística prescrita sobre zona común en una propiedad horizontal. Solicitud de constancia de la prescripción por nota marginal en la hoja de la finca privativa propiedad del infractor.

Las facultades del propietario en el seno de un edificio en régimen de propiedad horizontal para efectuar alteraciones físicas en el edificio se encuentran limitadas incluso cuando estas se realicen en el elemento privativo de que sea titular, en este sentido, las obras o reformas no pueden menoscabar o alterar la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración o estado exteriores, o perjudicar los derechos de otro propietario, debiendo dar cuenta de tales obras previamente a quien represente a la comunidad. En el resto del inmueble no podrá realizar el propietario alteración alguna y si advirtiere la necesidad de reparaciones urgentes deberá comunicarlo sin dilación al administrador. Por lo tanto, la legitimación para la declaración de la obra realizada correspondería a la comunidad de propietarios, salvo que se procediese a la previa desafectación del elemento común y su posterior transmisión al titular del elemento privativo que ejecutó indebidamente las obras. (Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado, de 14 de abril de 2015)

Registro Mercantil. Sociedades. Escritura de revocación de poderes otorgada por uno solo de los administradores mancomunados sin la concurrencia del otro, aunque se le notifica.

Se ha admitido la revocación de poder por parte de uno solo de los administradores mancomunados en el supuesto concreto del poder otorgado a la persona física representante del administrador mancomunado que revoca por sí solo, reiterándose así la doctrina relativa a que si dos administradores mancomunados dan poder a uno de ellos, para la revocación basta la hecha por uno solo de los administradores mancomunados. Pero esta doctrina no es aplicable cuando el nombrado apoderado es una persona física o jurídica que ni ostenta el cargo de administrador ni es su representante físico; ello desnaturalizaría la esencia de la actuación conjunta o mancomunada, exigida por el artículo 233 del Real Decreto Legislativo 1/2010, de 2 de julio, a cuyo tenor, en la sociedad de responsabilidad limitada, si hubiera más de dos administradores conjuntos, el poder de representación se ejercerá mancomunadamente al menos por dos de ellos en la forma determinada en los estatutos. Esta exigencia de actuación conjunta ha sido puesta de manifiesto y acentuada en los supuestos de convocatoria de junta general por parte de los administradores mancomunados. Según esta doctrina, cuando la administración de la sociedad se confíe a varios administradores mancomunados, éstos habrán de actuar de forma conjunta. (Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado, de 15 de abril de 2015)