Selección de doctrina registral (de 16 a 31 de julio de 2015)

Registro de la Propiedad. Propiedad horizontal. División un elemento, creando una nueva vivienda. Exigencia de autorización administrativa.

Tras la modificación operada por la Ley de 26 de junio de 2013, de regeneración, rehabilitación y renovación urbanas, tanto la Ley de propiedad horizontal como el texto refundido de la Ley de suelo establecieron la necesaria obtención de autorización administrativa. Ambos preceptos deben ser interpretados y aplicados de forma coordinada dada la estrecha relación existente entre los mismos, en cuanto expresión de una misma idea: la constitución o modificación de un conjunto inmobiliario al igual que los actos de división, agregación y segregación de elementos integrantes de un edificio en régimen de propiedad horizontal, requerirán en todo caso la obtención de la correspondiente autorización administrativa, siempre que de los mismos se derive un incremento de los elementos privativos previamente existentes o autorizados en la licencia de edificación. De manera añadida, esta exigencia de obtención de autorización administrativa, encuentra sustento en la normativa competente en materia de urbanismo y ordenación del territorio, es decir en la ley autonómica reguladora de estas materias que le son competencia exclusiva. (Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado, de 23 de marzo de 2015)

Registro Mercantil. Modificación de asientos. Rectificación de errores.

Constituye una regla básica en nuestro Derecho hipotecario (plenamente aplicable en el ámbito del Registro Mercantil, como se desprende del artículo 20.1 del Código de Comercio) que los asientos registrales están bajo la salvaguardia de los tribunales y producen todos sus efectos en tanto no se declare su inexactitud. Por ello, la rectificación de los asientos exige, bien el consentimiento del titular registral y de todos aquellos a los que el asiento atribuya algún derecho -lógicamente siempre que se trate de materia no sustraída al ámbito de autonomía de la voluntad-, bien la oportuna resolución judicial recaída en juicio declarativo entablado contra todos aquellos a quienes el asiento que se trate de rectificar conceda algún derecho. Partiendo siempre de esta premisa, los artículos 211 a 220 de la Ley Hipotecaria y 313 a 331 de su Reglamento (preceptos a los que se remite el artículo 40.2 del Reglamento del Registro Mercantil) regulan los procedimientos para la rectificación de los eventuales errores que se puedan haber producido al practicar los diferentes asientos registrales, distinguiendo entre errores materiales y de concepto. Parece claro que el consentimiento o acuerdo unánime de todos los interesados y del registrador son requisitos indispensables para la rectificación. En consecuencia, oponiéndose el registrador a la existencia del supuesto error de concepto, solo será posible rectificar los correspondientes asientos demandando dicha rectificación en juicio declarativo. (Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado, de 25 de marzo de 2015)

Registro de la Propiedad. Ejecución hipotecaria. Certificación de dominio y cargas. Nota marginal. Sucesión de la entidad acreedora por reestructuración bancaria.

En el ámbito de la ejecución extrajudicial ante notario, teniendo en cuenta las especiales características de la realización extrajudicial de hipoteca, en la que la escritura de venta final ha de otorgarse por el mandatario designado en la escritura de constitución -generalmente el acreedor- y a falta de este por el deudor titular de la finca, no puede expedirse certificación de cargas a instancia de quien no figura aún como titular registral de la hipoteca. Defecto subsanable mediante la aportación de la titulación necesaria para operar registralmente la sucesión en la titularidad de la hipoteca. Por otra parte, en cuanto ejecución de un pacto voluntario inter partes, tiene naturaleza bien distinta a la del procedimiento de ejecución judicial, no siéndole aplicables las normas de sucesión procesal de la Ley de Enjuiciamiento Civil. En el ámbito de la ejecución judicial, será también necesario cumplir el tracto sucesivo en relación a la hipoteca cuando se pretenda inscribir cualquier vicisitud jurídica de trascendencia real, en relación a la misma o a la ejecución de la finca derivada de ella (cesión de crédito, pago con subrogación, adjudicación de la finca como consecuencia del procedimiento de ejecución directa, etc.). De manera que el decreto de adjudicación no podrá inscribirse sin la previa inscripción a favor del causahabiente del titular registral de la hipoteca que se subroga en la posición de demandante. Esa necesaria inscripción de la titularidad sobre el crédito hipotecario a favor del ejecutante o de su sucesor, es la que permitirá que puedan tener acceso al Registro las vicisitudes ulteriores del procedimiento y, singularmente, el decreto de adjudicación, pudiendo hacerse esa inscripción de la nueva titularidad con anterioridad a la inscripción de la vicisitud procesal o simultáneamente a ésta, pero sin que la legitimación registral derivada de la inscripción pueda ser suplida, en el ámbito del propio Registro, por la legitimación procesal en el procedimiento, legitimación que está sujeta a requisitos diferentes, y que es generadora de efectos también distintos. La expedición de la certificación de cargas en la ejecución directa judicial no es más que un trámite procesal, que todavía no conlleva el expresado cambio en la titularidad de la hipoteca o de la finca, como consecuencia de la ejecución. El hecho de que sea solicitada por el causahabiente del titular registral, no debe impedir que se expida la certificación, sin perjuicio de que el registrador advierta de esta circunstancia en la certificación al expedirla, con la finalidad de que el solicitante conozca la necesidad de practicar la inscripción a su nombre, previa o simultáneamente, a la inscripción del decreto de adjudicación. (Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado, de 30 de marzo de 2015)

Registro de la Propiedad. Sustitución del sistema de compensación por cooperación por incumplimiento de obligaciones y deberes urbanísticos. Trámite de audiencia.

Una de las cuestiones planteadas es si el procedimiento de incumplimiento de deberes legales y obligaciones inherentes al sistema de actuación debe tener o no reflejo registral de conformidad con los artículos 56 y siguientes del Real Decreto 1093/1997. La respuesta ha de ser afirmativa en la medida en que la expresión «disciplina urbanística» empleada en los artículos 51 del texto refundido de la Ley de Suelo y 56 del Real Decreto 1093/1997 debe ser objeto de interpretación en el sentido amplio que tiene en el lenguaje urbanístico comprendiendo tanto los expedientes relativos a medidas de protección de la legalidad urbanística como los expedientes disciplinarios por infracción urbanística propiamente dicha. Procede distinguir entre el reflejo registral de la declaración de incumplimiento de los deberes y obligaciones correspondientes y el reflejo registral de la sustitución del sistema de compensación por el de cooperación. En efecto, cuando adquiera firmeza la resolución de la Administración por la que se declare el incumplimiento de los deberes y obligaciones correspondientes, la terminación del expediente se reflejará mediante nota marginal. Tales notas no surtirán otro efecto que el de dar a conocer, a quien consulte el contenido del Registro de la Propiedad, la situación urbanística de la finca en el momento a que se refiera el título que las origine, salvo los casos en que la legislación aplicable prevea un efecto distinto. Ahora bien, cuando, como consecuencia del incumplimiento de los deberes legales se acuerde la sustitución del sistema de compensación por el de cooperación, habrá que estar a lo dispuesto en el artículo 126.1 de la Ley de Ordenación Urbanística de Andalucía, según el cual, la aplicación sustitutoria del sistema de cooperación comportará la afectación legal al desarrollo del mismo de los terrenos, construcciones, edificaciones y derechos que les afecten, efectuándose la anotación de la aplicación de dicho sistema en las inscripciones registrales de las fincas comprendidas en su ámbito, en la forma prevista en la normativa hipotecaria. Añade que para el desarrollo del sistema se aplicará con carácter subsidiario lo previsto en la presente Ley sobre reparcelación, lo que, supone, en lo que al reflejo registral se refiere, la aplicación de los artículos 5 y siguientes del Real Decreto 1093/1997. (Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado, de 1 de abril de 2015)

Registro Mercantil. Fusión de sociedades limitadas unipersonales en las que el socio y administrador único es el mismo en ambas. Acuerdos no publicados pero comunicados a todos los acreedores.

En las medidas tuitivas previstas en el ordenamiento se tiene en cuenta que los acreedores no son parte del proceso de fusión. En la medida que la sucesión universal que se produce como consecuencia de la fusión altera, sin su consentimiento, la persona de su deudor, su protección se articula con base en dos derechos fundamentales: por un lado el derecho de información y por otro el derecho de oposición. Existe la obligación de que en las publicaciones del acuerdo de fusión o en la comunicación individual por escrito sustitutoria enviada a los acreedores se haga constar el derecho que les asiste de obtener el texto íntegro del acuerdo adoptado y del balance de la fusión, así como el derecho de oposición que les corresponde. Este derecho de oposición se puede ejercitar en el plazo de un mes desde dichas publicaciones o comunicaciones. Por ello, para la inscripción de la fusión es necesario que la escritura recoja la declaración de los otorgantes respectivos sobre la inexistencia de oposición por parte de los acreedores o por el contrario el hecho de que sí que ha habido oposición. El presupuesto del derecho de oposición es precisamente el ejercicio previo del derecho de información, pues sin su debida cumplimentación el ejercicio responsable e informado de aquél queda imposibilitado o cercenado en clara violación de la previsión legal. Esta trascendencia la confirma el artículo 43.1 de la Ley 3/2009 que, frente a la regulación anterior (artículo 242 de la Ley de Sociedades Anónimas), incorpora como requisito que el anuncio o la comunicación individual comprenda el derecho de oposición que corresponde a los acreedores, con lo que la correlación entre derecho de información y de oposición queda patentemente enlazada. De la trascendencia de que el derecho de información sea debidamente respetado da idea el hecho de que la falta de cumplimentación o su cumplimentación defectuosa puede dar lugar a la impugnación del proceso de fusión sin perjuicio de las acciones indemnizatorias que puedan corresponder. Tratándose en consecuencia de un requisito que afecta a la validez del proceso de fusión es evidente que debe resultar debidamente cumplimentado. (Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado, de 9 de abril de 2015)