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Selección de doctrina registral (de 16 a 31 de marzo de 2015)

Enviado por Editorial el Mié, 01/04/2015 - 15:05

Registro de la Propiedad. Finca rústica en condominio. Obra nueva declarada por uno de los condóminos con asentimiento del resto en escritura pública. Accesión invertida. Licencia de segregación.

No es el número de titulares de la finca lo que determina los indicios de parcelación, sino el uso individualizado de una o varias partes de la finca, bien porque se atribuya el uso exclusivo de un espacio determinado susceptible de constituir finca independiente, bien porque exista algún otro elemento de juicio que pueda llevar a la conclusión de la existencia de la repetida parcelación. Ahora bien, ni la ausencia de punto1asignación formal y expresa de uso individualizado de una parte del inmueble en la escritura ni la manifestación contraria al hecho o voluntad de que se produzca aquella asignación bastan tampoco por sí solas para excluir la calificación de parcelación urbanística, pues el elemento decisorio es la existencia de indicios suficientes, que desvirtúen dichas afirmaciones. En el caso objeto de este expediente se da la circunstancia de que en la escritura se solicita expresamente la inscripción de la obra nueva a favor del condueño que la declara con carácter exclusivo. La propiedad de la vivienda determinará en consecuencia un uso exclusivo y excluyente de su titular como facultad integrante del dominio, por mucho que quiera mantenerse la copropiedad del suelo y con independencia de la solución que se adopte para resolver dicha pretensión, de hecho en la propia escritura se manifiesta que la vivienda se destina a uso propio del declarante para justificar la inexigencia del seguro decenal. Ello unido al fin manifiesto de edificar siquiera parcialmente un terreno rústico, y a la descripción que en el título se hace de la construcción resultante, en concreto cuando se especifica que tiene acceso directo desde el camino que recae situado al oeste de la parcela y a través del paso común del total conjunto urbanístico, constituyen indicios suficientes de la existencia de una parcelación. (Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado, de 12 de enero de 2015)

Registro de la Propiedad. Préstamo con garantía hipotecaria de la vivienda habitual. Intereses moratorios e intereses remuneratorios. Principio de especialidad.

La Ley 1/2013, al añadir un nuevo párrafo al artículo 114 de la Ley Hipotecaria, viene a sumar un nuevo límite legal a los intereses de los préstamos hipotecarios constituidos sobre la vivienda habitual y destinados a financiar su adquisición, haya o no terceros, de forma que los intereses pactados no podrán ser superiores a tres veces el interés legal del dinero y sólo podrán devengarse sobre el principal pendiente de pago. Además, dichos intereses de demora no podrán ser capitalizados en ningún caso, salvo en el supuesto previsto en el artículo 579.2.a) de la Ley de Enjuiciamiento Civil. Límites que, dado su carácter claramente imperativo, las estipulaciones contractuales de constitución de dichos préstamos hipotecarios necesariamente deberán respetar, lo que será perfectamente posible a través de la institución de la hipoteca de máximo. Comoquiera que, cualquiera que sea el límite máximo que se pacte, por hipótesis podrá ocurrir que en algún momento de la vigencia de la hipoteca la aplicación de la fórmula del mencionado 114, párrafo tercero, dé como resultado una cifra inferior al máximo pactado, las fórmulas contractuales siempre podrán evitar cualquier tacha de ilegalidad mediante la incorporación a la estipulación correspondiente de una reserva o salvedad de aquel límite legal. La necesidad de fijación de un tipo máximo a la cobertura hipotecaria de dicho interés, debe conciliarse con la limitación legal establecida, de forma que el máximo pactado (que opera a todos los efectos legales, favorables o adversos, y tanto en las relaciones entre el acreedor hipotecario y el deudor hipotecante como en las que se producen con terceros), solo será aplicable si en el momento de su devengo es igual o inferior al límite legal, salvedad ésta que habrá de hacerse constar en la cláusula correspondiente. Cuestión distinta es la posibilidad de pactar tipos de intereses moratorios alternativos para el caso de que durante la vigencia del préstamo la finca gravada deje de tener la condición de vivienda habitual, alternatividad que, al depender de circunstancias objetivas y fácilmente verificables, no está reñida ni con el requisito de la determinabilidad, ni con la condición de la objetividad a que están constreñidos las estipulaciones sobre intereses variables. (Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado, de 14 de enero de 2015)

Registro Mercantil. Fusión por absorción de sociedad íntegramente participada sin acuerdo de la junta de la sociedad absorbente. Derecho de oposición de los acreedores. Publicidad. Diarios y BORME.

La Ley 3/2009 prevé un sistema de protección del derecho de información de los acreedores específico para el supuesto previsto en su artículo 51 como resulta del hecho de que el propio artículo, frente a la regulación del artículo 44, determina que el ejercicio del derecho de oposición se condiciona a la publicación del proyecto común de fusión y no a cualquier otra circunstancia. No cabe exigir otra publicación distinta a la prevista legalmente para el supuesto del artículo 51 que con no añadir nada, pues el ejercicio del derecho de oposición se condiciona a una única publicación del proyecto común de fusión, resultaría incompatible con la finalidad de reducción de trámites y cargas administrativas a que se refiere la Exposición de Motivos de la Ley 1/2012. Y es que el sistema previsto en el artículo 51, con independencia de la consideración que merezca desde un punto de vista de análisis de oportunidad, no coincide con el previsto en el artículo 43 ni en el objeto de la publicación, ni en el medio, ni en el contenido, ni en el momento que contempla a efectos de cómputo del plazo. Es cierto que la dicción del artículo 51 no es la más afortunada, crítica que comparte con otros preceptos de la compleja regulación de la Ley 3/2009, pero de su tenor no cabe deducir que el precepto sólo prevea la protección del derecho de oposición de la sociedad absorbente con preterición de los de la absorbida («el derecho de los acreedores de esa sociedad» dice el segundo párrafo del apartado primero). Y es que aunque el artículo 51 regula un sistema de publicidad distinto al previsto en el artículo 43 basado en las peculiaridades del supuesto de hecho, no por ello se altera el sistema de protección de los acreedores de las sociedades involucradas, que se fundamenta tanto en el derecho de información como en el de oposición, sin que la distinta regulación de aquél afecte al contenido de éste. En consecuencia, no puede afirmarse que el sistema previsto en el artículo 51 prive a los acreedores de la sociedad absorbida del derecho de oposición regulado en el artículo 44 y haga precisa una nueva publicación no prevista en aquel precepto. Si el segundo párrafo del apartado primero se refiere a los acreedores de «esa sociedad» es sencillamente porque está pensando en la sociedad absorbente al contemplar la posibilidad de convocatoria de junta a instancia de minoría de «esa sociedad» pero sin que de ahí pueda sacarse la conclusión de que existe una alteración del régimen general de ejercicio del derecho de oposición. El párrafo segundo del apartado primero del artículo 51 debe interpretarse pues en el sentido de que el anuncio a que el mismo se refiere debe hacer referencia al derecho de oposición de los acreedores de las sociedades involucradas pues todos ellos son titulares del derecho de oposición (como lo son del derecho de información; confróntese con el párrafo primero de dicho apartado). (Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado, de 19 de enero de 2015)