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Selección de doctrina registral (del 16 al 30 de abril de 2016)

Enviado por Editorial el Mar, 03/05/2016 - 15:29

Registro de la Propiedad. Rectificación de asientos. Escritura pública y acta notarial. Certificación del Registro Civil acreditando el régimen económico que no suple la falta de consentimiento expreso de uno de los cónyuges.

No basta que el notario autorizante le notifique por diligencia al no compareciente en la escritura de rectificación, ni aunque en la diligencia recoja sus manifestaciones sobre la certeza del contenido en la escritura y su avenencia a ello, ni aun cuando le identifica por su D.N.I., puesto que la forma exigida por el Reglamento Notarial para recoger el consentimiento es el otorgamiento del documento a través, bien de una diligencia de adhesión -en el caso de serlo en los sesenta días naturales desde el otorgamiento-, o bien mediante otra escritura de ratificación separada con las exigencias de la legislación notarial: comparecencia, intervención, juicio de capacidad e identificación, exposición, estipulaciones, otorgamiento y autorización. En este punto hay que hacer constar la relevancia que tienen cada uno de estos apartados y en este expediente, el del otorgamiento, que no se cubre con una relación por el notario de los asentimientos que realiza el requerido, sin una meditación previa y detenida de lo que hace, en aras de un otorgamiento que signifique una prestación de consentimiento informado y con conocimiento de su trascendencia y efectos jurídicos que produce. (Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado, de 7 de julio de 2016)

Registro de la Propiedad. Concurso. Cancelación anticipada de hipotecas en garantía de deuda ajena. Falta de firmeza del auto que la ordena. Plan de liquidación desconocido por los acreedores hipotecarios.

Aun en el hipotético caso de que se hubiera tratado de hipotecas constituidas en garantía de deuda propia -esto es, de la sociedad concursada-, la Ley Concursal no prevé la cancelación de esos derechos reales de garantía como mera consecuencia de que, en la lista definitiva de acreedores, esos créditos no se califiquen como créditos con privilegio especial. La única hipótesis en que así acaece es cuando el titular del crédito tuviera la condición de persona especialmente relacionada con la sociedad deudora, hipótesis en la que la cancelación sería consecuencia de la declaración judicial obligatoria de extinción de la garantía. Se trata de una excepción muy particular cuya razón de ser deriva de la subordinación del crédito y de la necesidad de evitar la presentación de una demanda rescisoria de la garantía que se hubiera constituido sobre un crédito de último rango. Precisamente el carácter excepcional del supuesto de hecho contemplado impide la interpretación extensiva de esa norma legal. Pero es que, además, ni siquiera la cancelación de las hipotecas está prevista en los casos de pluralidad de garantías reales sobre el mismo bien cuando el valor del bien objeto de esas garantías sea inferior al conjunto de las obligaciones garantizadas. En esos casos, los créditos que excedan del «valor razonable» del bien no serán calificados como créditos con privilegio especial, ya que el privilegio especial sólo alcanza a la parte del crédito que no exceda del valor de la respectiva garantía; pero esa calificación no comporta la cancelación registral automática de tales garantías. En esos casos, de la lista de acreedores no derivan cancelaciones. Al tratarse, en el presente caso, de hipotecas constituidas en garantía de deuda ajena, la cancelación en modo alguno procedería por decisión el juez del concurso en el que el beneficiario de la garantía no figura reconocido como acreedor concursal. Sería ilógico que la hipoteca se cancelara sin conocer si el crédito para cuya garantía se constituyó ese derecho real ha sido satisfecho, salvo que lo fuera por purga. (Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado, de 8 de julio de 2015)

Registro Mercantil. Constitución de SL por aportación dineraria de otra SL, representada por administrador único. Falta de autorización de la Junta y de manifestación sobre el carácter de no esenciales de los activos aportados.

Aun reconociendo que, según la doctrina del Tribunal Supremo, transmitir los activos esenciales excede de las competencias de los administradores, debe entenderse que con la exigencia de esa certificación del órgano de administración competente o manifestación del representante de la sociedad sobre el carácter no esencial del activo, o prevenciones análogas, según las circunstancias que concurran en el caso concreto, cumplirá el notario con su deber de velar por la adecuación del negocio a la legalidad que tiene encomendado; pero sin que tal manifestación pueda considerarse como requisito imprescindible para practicar la inscripción, en atención a que el tercer adquirente de buena fe y sin culpa grave debe quedar protegido también en estos casos; todo ello sin perjuicio de la legitimación de la sociedad para exigir al administrador la responsabilidad procedente si su actuación hubiese obviado el carácter esencial de los activos de que se trate. El artículo 160 del texto refundido de la Ley de Sociedades de Capital no ha derogado el artículo 234.2 del mismo texto legal, por lo que la sociedad queda obligada frente a los terceros que hayan obrado de buena fe y sin culpa grave. No existe ninguna obligación de aportar un certificado o de hacer una manifestación expresa por parte del administrador de que el activo objeto del negocio documentado no es esencial, si bien con la manifestación contenida en la escritura sobre el carácter no esencial de tal activo se mejora la posición de la contraparte en cuanto a su deber de diligencia y valoración de la culpa grave. No obstante, la omisión de esta manifestación expresa no es por sí defecto que impida la inscripción. En todo caso el registrador podrá calificar el carácter esencial del activo cuando resulte así de forma manifiesta (caso, por ejemplo, de un activo afecto al objeto social que sea notoriamente imprescindible para el desarrollo del mismo) o cuando resulte de los elementos de que dispone al calificar (caso de que del propio título o de los asientos resulte la contravención de la norma por aplicación de la presunción legal). (Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado, de 10 de julio de 2015)

Registro de la Propiedad. Condiciones de los prestamistas no entidades de crédito para la aplicación de la Ley 2/2009. Inscripción en el Registro Público. Seguro de responsabilidad civil y aval bancario. Habitualidad en la concesión de créditos o préstamos. Cesión de préstamo hipotecario.

Es cierto que la Ley 2/2009 constituye una norma dirigida fundamentalmente a garantizar la ausencia de publicidad engañosa y la transparencia en la contratación de préstamos y créditos con consumidores, y que las obligaciones que impone se refieren prioritariamente a la fase precontractual y de formalización del contrato de préstamo, por lo que deben entenderse cumplidas en caso de cesión de un préstamo o crédito inscrito en el Registro de la Propiedad. Pero esta realidad no excluye la necesidad de que el cesionario de tales préstamos, si se acredita la habitualidad en la actividad de concesión de préstamos o en la subrogación activa en los mismos, deba cumplir los requisitos exigidos en la nota de calificación recurrida ya que obedecen a una segunda finalidad de la norma consistente en cubrir las responsabilidades en que el acreedor pudiera incurrir frente a los consumidores por los perjuicios derivados de la realización de los servicios propios de la actividad de concesión de préstamos o créditos hipotecarios, y esos perjuicios pueden generarse durante toda la vida del préstamo, como puede acontecer por una inadecuada adaptación de la cuota a la modificación del tipo de interés variable, por el cobro de una comisión o gasto no pactado, por la indisponibilidad del dinero en el plazo convenido en un crédito en cuenta corriente, por el no sometimiento a la resolución extrajudicial de conflictos pactada, o por el retraso en la cancelación de la hipoteca una vez pagada la deuda, entre otros supuestos ligados al ejercicio profesional de la actividad de prestamista. Además, el hecho de la persistencia de la responsabilidad por parte del cedente respecto de los perjuicios que se puedan ocasionar al deudor en caso de carencia de notificación de la cesión no puede excluir la obligación de notarios y registradores de exigir el cumplimiento de los requisitos legales por parte del cesionario en el momento de la formalización o inscripción de la cesión, pues las garantías del consumidor no pueden quedar condicionadas al arbitrio de que cedente o cesionario efectúen o no posteriormente la correspondiente notificación. (Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado, de 13 de julio de 2015)

Registro de Bienes Muebles. Diligencia notarial de intervención de una póliza. Expresión del concreto concepto en que comparecen los firmantes.

El Reglamento Notarial introduce la diligencia de intervención en la Sección 3.ª, y lo hace en forma parca, posteriormente recortada por el Tribunal Supremo. Sin embargo dicha parquedad, permite distinguir claramente la actuación notarial en la lectura y firma de la póliza y su actuación en la intervención de esta. Por lo que a la intervención se refiere, la expresión «con mi intervención», implica el examen del notario sobre una serie de extremos que enumera el artículo 197 quater, entre los cuales no está comprendido el concepto o conceptos en que interviene cada uno de los firmantes de la misma y aunque ese extremo de ordinario se desprenderá del contenido de la misma póliza, el hecho de que no aparezca de forma explícita entre los que necesariamente debe contener aquélla, hace necesario, por un principio de claridad y precisión en el alcance de la fe pública notarial, que el conocimiento de los diversos conceptos en que los comparecientes por si o representados comparecieron ante notario, actuaciones de las que se deducirá una distinta posición de cada uno en el contrato, resulten del texto de la propia intervención notarial, a la cual así, a falta de regulación específica sobre ese extremo, le serán de aplicación las disposiciones de las Secciones 1.ª y 2.ª sobre el instrumento público y concretamente en esta materia, lo que determina el artículo 164 del Reglamento Notarial. (Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado, de 13 de julio de 2015)