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Condiciones exigidas para ser considerado tercero hipotecario protegido por la inscripción registral

Propiedad. Acción declarativa de dominio. Reconvención ejercitando acción reivindicatoria. Adquisición de inmueble por dación en pago. Tercero hipotecario: buena fe. Protección registral.

La primera cuestión a resolver es si la sociedad demandada-reconviniente, ahora recurrente, reúne las condiciones de tercero hipotecario (art. 34 Ley Hipotecaria), lo que haría inatacable el dominio adquirido e inscrito en el Registro de la Propiedad, sin perjuicio de los derechos o reclamaciones que puedan hacerse efectivos por los demandantes contra aquellos que, por su actuación, hubieran propiciado en su perjuicio dicha adquisición del dominio con carácter inatacable.

La doctrina sobre el art. 34 LH comprende dos extremos: primero, que este precepto ampara las adquisiciones a non domino precisamente porque salva el defecto de titularidad o de poder de disposición del transmitente que, según el Registro, aparezca con facultades para transmitir la finca (mantenida mayoritariamente por la Sala); y segundo, que el mismo artículo no supone necesariamente una transmisión intermedia que se anule o resuelva por causas que no consten en el Registro, ya que la primera parte de su párrafo primero goza de sustantividad propia para amparar a quien de buena fe adquiera a título oneroso del titular registral y a continuación inscriba su derecho, sin necesidad de que se anule o resuelva el de su propio transmitente.

En el presente caso, el chalet aparece inscrito en el Registro de la Propiedad a favor de la recurrente, con acceso a la escritura pública de dación en pago realizada por una sociedad a la recurrente. En dicha escritura de dación en pago se hacía constar la existencia en el chalet de poseedores en precario (los demandantes-reconvenidos). La sala declara que no hay duda de que la dación en pago queda encuadrada en lo dispuesto en el art. 34 LH, dado su carácter oneroso, ya que mediante ella se declara extinguido un crédito mediante la transmisión de un determinado bien al titular de dicho crédito, quedando extinguido el mismo.

En consecuencia, se desprende la concurrencia en la sociedad recurrente de las condiciones exigidas para ser considerado tercero hipotecario protegido por la inscripción registral, ya que adquiere un chalet, a título oneroso, de quien figura en el Registro de la Propiedad con facultades para transmitir el dominio y, a su vez, lo inscribe a su favor; sin que conste que falte en su actuación la buena fe que, en todo caso, se presume, sin perjuicio de la calificación que hubiera de merecer la actuación de la parte que realizó la dación en pago. Por tanto, la sentencia recurrida no ha aplicado al caso, debiendo hacerlo, el art. 34 LH en los términos señalados.

(Sentencia del Tribunal Supremo, Sala de lo civil, de 5 de febrero de 2019, rec. 1863/2016)