Compraventa. Extinción convencional de la condición resolutoria pactada

Registro de la Propiedad. Compraventa con precio aplazado garantizado con condición resolutoria. Caducidad convencional del derecho.

Debe distinguirse entre la cancelación de condiciones resolutorias en garantía del precio aplazado de compraventas y de hipotecas en garantía de cualquier clase de obligación (ambos supuestos regulados en el artículo 82, párrafo quinto, de la Ley Hipotecaria) y la cancelación de asientos relativos a derechos que tuviesen un plazo de vigencia para su ejercicio convenido por las partes, que es un plazo de caducidad (opción, retroventa, retracto convencional, es decir, derechos de modificación jurídica), regulado en el artículo 177 del Reglamento Hipotecario. En la caducidad convencional hay que estar, en aras del principio de libertad contractual a lo pactado en el título constitutivo.

Respecto a la cancelación del asiento que recoge la garantía cuya caducidad se ha convenido, es preciso expresar que dicho plazo lo es no sólo de vigencia del derecho en cuestión, sino también del asiento que lo refleja en el Registro para que su transcurso tenga plena virtualidad cancelatoria. Del tenor literal de la cláusula pactada puede concluirse de manera clara y directa la caducidad del asiento y no hay impedimento para su cancelación automática, para lograr que el contenido del Registro que publica el aplazamiento de pago con la amenaza de resolución de su compra se adecúe a la realidad extrarregistral de haber sido satisfecho íntegramente el precio o haber decaído el derecho, sin hacerlo depender de la actividad de las partes. Por otra parte, se consigue evitar que una certificación comprenda como contenido registral vigente una facultad que según los propios asientos del Registro está extinguida conforme al artículo 353.3 del Reglamento Hipotecario, si bien siempre en todo caso la cancelación deberá efectuarse mediante solicitud de quien tenga interés legal apreciado por la registradora.

(Resolución de 30 de septiembre de 2021 (2ª), de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, BOE de 28 de octubre de 2021)