Adquisición de inmueble por una comunidad de propietarios para su destino a zona común

La Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 4 de octubre de 2013 gira en torno a la compraventa de una vivienda unifamiliar en construcción de un conjunto inmobiliario en régimen de propiedad horizontal. En el título se expresa que la finca se vende a todos y cada uno de los propietarios de la comunidad de propietarios, que la compran y adquieren, representada por el presidente de dicha comunidad, facultado según certificación de los acuerdos adoptados por unanimidad en la junta, con el fin de incorporarla a las zonas comunes y dedicarla a zona ajardinada. La Registradora opone a la inscripción solicitada que la comunidad de propietarios carece de personalidad jurídica para figurar en el Registro como titular de la adquisición del inmueble.

Configurada así la cuestión jurídica, la Dirección General expone el concepto y principales características del régimen de propiedad horizontal, así como su acceso al Registro, con especial referencia a los acuerdos de la justa de propietarios, para acabar confrontando la inexistencia de una personalidad jurídica independiente de la comunidad de propietarios con la circunstancia de que, a pesar de ello, sí posee capacidad procesal y puede ser titular registral, además de ser objeto de consideración unitaria a determinados efectos legales, como consecuencia de la existencia de un patrimonio separado colectivo (v. gr. para ser titular de fondos y créditos comunes o arrendar elementos comunes).

Sin embargo, concluye el órgano directivo, el reconocimiento legal de capacidad procesal de la comunidad de propietarios así como las restantes facultades que se atribuyen a la junta y a su presidente, no implican que tal comunidad pueda adquirir bienes inmuebles como ente con personalidad jurídica independiente y ser titular registral de los mismos mediante el correspondiente asiento.

Aborda la Dirección General otra cuestión a renglón seguido: reconoce, en primer lugar, que no se expresa que la finca sea adquirida por la comunidad sino por todos y cada uno de los propietarios, ni se solicita la inscripción en favor de dicha comunidad, por lo que, prima facie, la falta de personalidad jurídica de ésta no impediría el acceso de la adquisición al Registro. Pero para practicar la inscripción en favor de los integrantes de la comunidad de propietarios es necesario que el derecho adquirido quede suficientemente determinado en su configuración y extensión, exigencia que no cumple la escritura calificada, pues se limita a expresar que la parte compradora hace constar que la finalidad de la parcela adquirida y sus anejos es dedicarlas a zonas comunes y ajardinadas y a favor de la comunidad de propietarios, indicación a todas luces insuficiente para considerar determinado el concreto régimen jurídico del derecho adquirido.

La autonomía de la voluntad para configurar el derecho real adquirido en régimen de propiedad horizontal puede transformar un elemento privativo en elemento común, pero ello requiere el correspondiente acto de afectación, que por comportar la modificación del título constitutivo deberá será acordado por la junta de propietarios. El problema reside en que, en el caso, a pesar de la previsión sobre el destino de la finca adquirida a que se ha hecho referencia, la misma continua configurada como independiente dentro del conjunto inmobiliario, con la correspondiente cuota de participación en los elementos comunes del mismo, sin que se haya realizado dicha transformación en elemento común, caracterizado, ex lege, por su indivisibilidad así como por su indisponibilidad separada del elemento objeto de propiedad privativa.

Será pues necesario detallar tanto la determinación de la cuota o proporción en que dicho elemento se adquiere por los propietarios, como  la conexión ob rem de dicha cotitularidad con la respectiva propiedad del elemento o departamento privativo de la que sería así inseparable. Ninguno de estos caracteres de régimen jurídico de la finca vendida queda determinado en la escritura calificada, sin que, como ha quedado expuesto, pueda inscribirse como elemento común habida cuenta del contenido de dicho título.