Anotación preventiva de querella sobre un bien contra cuyos titulares no se dirige la acción penal

Registro de la Propiedad. Anotación preventiva de querella. Acción penal dirigida contra quienes no figuran como titulares registrales, contra los que sí se ejercita acción civil.

No es posible la constatación registral de la mera interposición de querella, pero ello no obsta a que, cuando en la querella se haga valer no sólo la acción penal sino también la civil, pueda extenderse anotación preventiva para reflejar el ejercicio de ésta y porque el objeto de la anotación de demanda es el ejercicio de una acción de trascendencia real inmobiliaria, siendo indiferente el procedimiento a través del cual ésta se hace valer y, consiguientemente, el vehículo formal que para ello se emplee, demanda o querella. Será necesario, como ocurre en el presente caso, que del mandamiento judicial se derive que se ejercita la acción civil de la que puede resultar la nulidad del título que sirvió de base para la inscripción.

Por otra parte, el principio de tracto sucesivo impide la práctica de anotación preventiva si el titular registral es persona distinta de aquélla contra la cual se ha seguido el procedimiento. En el supuesto de este expediente la querella se interpone contra personas distintas a los titulares registrales, que por lo tanto no tendrán intervención como demandados en el procedimiento, si bien aparecen como señalados para la práctica de la testifical.

El ejercicio de la acción penal lleva aparejado el ejercicio de la acción civil, de tal forma que, salvo que el perjudicado renuncie a la misma o haga reserva de su ejercicio, debiendo constar cualquiera de las intenciones de manera expresa, clara e inequívoca para ejercerla por la vía civil después de haber finalizado el proceso penal, el tribunal, al dictar sentencia que dé por agotado el proceso penal, debe pronunciarse también sobre la responsabilidad civil ex delicto.

En el caso, quien se cree el legítimo propietario perjudicado por el delito, al ejercitar la acción civil solicita la devolución de la cosa objeto de la estafa, en este caso la finca de su propiedad, vendida por el acusado a un tercero. Ese tercero, dentro del proceso civil acumulado, puede llegar a ser condenado como «responsable civil» ya que, al tener la finca en su poder, aun sin ser autor del delito, puede verse condenado a restituir la misma si no logra demostrar su irreivindicabilidad. Todo lo anterior -acción conjunta, restitución de la finca y apreciación de la irreivindicabilidad- hace necesaria su presencia en el proceso como demandado. Así lo imponen el principio constitucional de tutela judicial efectiva y su corolario registral, constituido por el principio de tracto sucesivo.

(Resolución de 6 de septiembre de 2022 (4ª), de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, BOE de 14 de octubre de 2022)