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Arrendamiento de vivienda con opción de compra

Arrendamiento de vivienda con opción de compra. Interpretación de los contratos.

En un contrato de arrendamiento de vivienda con opción a compra, la sala declara que se deduce con toda claridad, sin margen a la interpretación, que si el arrendatario no ejercitaba la opción en el plazo de cinco años concedido, perdía la prima. Era indiferente que los arrendatarios desistiesen de la opción con anterioridad al término de los cinco años, pues ese era un plazo máximo que no se podía superar pero del que se podía desistir a criterio del arrendatario, pero siempre perdiendo la prima, tanto si se superaban los cinco años, como si se anticipaba la renuncia a la opción.

La referida prima es una contraprestación al arrendador por bloquear la venta del bien, en beneficio del arrendatario, con el que se pacta un derecho preferente y esta contraprestación se entrega por no promover el arrendador la venta en el mercado, garantizándose el arrendatario un plazo máximo de cinco años, al que puede renunciar pero sin que pueda eludir la pérdida de la prima, tal y como consta en el contrato, con claridad.

El contrato de opción carece de una específica regulación en nuestro derecho, habiendo declarado la sala que constituye un convenio en virtud del cual una parte concede a otra la facultad exclusiva de decidir la celebración o no de otro contrato principal de compraventa, quedando sujeto a los pactos que libremente hayan estipulado las partes. De ahí que sean las propias partes las que determinan las condiciones en que la opción ha de entenderse ejercida y, en consecuencia, perfeccionado el contrato mediante el consentimiento prestado por el comprador que se une al adelantado por el vendedor mediante la concesión del derecho de opción.

Es por ello que la cuestión se reconduce a la interpretación del contrato y a la forma en que las partes que lo otorgan han configurado tal derecho, siendo las mismas libres a la hora de establecer las condiciones para el ejercicio de tal opción. En el caso, la sala concluye que la sentencia recurrida ha infringido las normas reguladoras de la interpretación de los contratos, al interpretarse fuera de las reglas de la lógica y desnaturalizando lo pactado, por lo que estima el recurso de los arrendadores y confirma la sentencia de primera instancia que entendió que los arrendatarios no quisieron ejercitar la opción en cinco años perdiendo la prima pagada para poder hacerlo. Voto particular.

(Sentencia del Tribunal Supremo, Sala de lo civil, de 19 de febrero de 2020, rec. 1065/2017)