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Arrendamiento de vivienda. Extinción ope legis por la enajenación forzosa de la finca arrendada

Arrendamientos urbanos. Uso de vivienda. La resolución del derecho del arrendador en los casos de enajenación forzosa de la finca arrendada. Arrendamientos no inscritos. La reforma de la LAU por la Ley 4/2013.

El recurso queda circunscrito a resolver una cuestión de naturaleza jurídica, cual es si, adjudicada a la SAREB la propiedad de la vivienda arrendada en un procedimiento de ejecución hipotecaria, es posible considerar vigente un vínculo contractual arrendaticio entre la entidad actora y los demandados, de manera tal que justificase una pretensión pecuniaria de reclamación de las rentas de un subsistente contrato de alquiler de vivienda; o si, por el contrario, se encuentran los demandados, tras la adjudicación de la vivienda a la entidad actora y extinguido el arrendamiento concertado con el anterior propietario, en situación de precario, poseyendo la vivienda litigiosa por mera condescendencia de su nuevo titular, al quedar extinguido ipso iure el contrato de arrendamiento que constituía el título justificante de la ocupación de la cosa arrendada por los demandados y del que nacía, como justa contraprestación, el derecho a la percepción del precio del alquiler.

Tras la reforma del art. 13 de la LAU por la ley 4/2013, se establece expresamente que el contrato de arrendamiento quedará extinguido (art.13.1 párrafo I) y que (art. 7.2, también en la redacción dada por la Ley 4/2013) el contrato deja de surtir efectos con respecto al tercero adquirente si no está inscrito el arrendamiento en el Registro de la Propiedad. En este mismo sentido, las resoluciones de la DGRN señalan que, en casos de enajenación forzosa, el derecho del arrendador y el propio contrato de arrendamiento se extinguen ipso iure conforme a lo dispuesto en el artículo 13.1 LAU, salvo que dicho contrato se hubiese inscrito en el Registro de la Propiedad con anterioridad al derecho de hipoteca ejecutado. Todo ello, sin perjuicio de que el adjudicatario y el arrendatario concierten un nuevo contrato de arrendamiento.

En el presente caso concurre la circunstancia, contraria a la idea de la eventual existencia de ese nuevo contrato, de que, desde la enajenación forzosa del inmueble y su adquisición por la sociedad demandante, los demandados no han abonado la renta a la nueva entidad propietaria del inmueble, la cual tampoco consta la exigiese antes de la formulación de la demanda. Así, no cabe que, ante el impago de la renta arrendaticia iniciado con el cambio de propietario por la adjudicación de la finca en ejecución hipotecaria y el aquietamiento durante un periodo de más de dos años y medio del nuevo propietario sin instar el desahucio ni reclamar las rentas atrasadas, se pretenda que reviva una relación arrendaticia que feneció automáticamente por ministerio de la ley al consumarse la enajenación forzosa de la finca. 

(Sentencia 109/2021, de 1 de marzo de 2021, del Tribunal Supremo, Sala de lo Civil, rec. n.º 1105/2020)