Resolución de arrendamiento por obras para mantener la habitabilidad de la vivienda que exceden el 50% de su valor

Arrendamientos urbanos. Uso de vivienda. Reparaciones necesarias para mantenerla en condiciones de habitabilidad. Resolución del contrato al exceder la obra del 50% del valor de la vivienda. Valor real. Coste de reposición. Tanto el importe de las obras de reparación como el valor de lo edificado, con exclusión del valor del suelo, ha de referirse a las concretas dependencias cuya resolución se pretenda. Igualmente que las valoraciones de reparación general del inmueble, cuando afectan a los elementos comunes habrán de tenerse en cuenta para cuantificar el coste de la reparación con referencia al 50%, que precisa la Ley como límite para determinar la procedencia o no de la situación de ruina técnica. Está fuera de toda lógica y de la equidad entender que las reparaciones necesarias que la LAU impone a los arrendadores a fin de conservar la vivienda o local de negocio en estado de servir para el uso convenido tengan alcance tal que obliguen a reconstruir edificios en ruina patente y manifiesta solo para que continúe el arrendamiento. A la vista de esta doctrina cabe concluir que lo dictaminado pericialmente como valor de reposición es un valor superior al «valor real», pues por «valor real» debe considerarse el que se corresponde con la tasación del estado actual del inmueble. El valor tasado como de reposición se corresponde con el que costaría la construcción en la actualidad de una vivienda de similares características, y ya en este caso el valor de las obras excede en un 50% del valor de reposición, por lo que se estaría incurso en causa de resolución. Si atendiésemos al «valor real», sin duda, sería muy inferior al de reposición pues este parte de una nueva obra integral y el «real» se refiere a la valoración del inmueble con sus mermas actuales. Por tanto si con el valor de reposición el porcentaje mencionado sería del 50%, aún más será la diferencia si tenemos en cuenta el «valor real».

(Sentencia 605/2017, del Tribunal Supremo, Sala de lo Civil, de 10 de noviembre de 2017, rec. núm. 2101/2015)