Validez y eficacia de un contrato de arrendamiento de una vivienda de carácter ganancial otorgado después de la extinción de la sociedad de gananciales

Derecho de familia. Herencia. Legados. Gananciales. Atribución de la titularidad de bienes gananciales. Comunidad postganancial. Comunidad hereditaria. Legado de los derechos que correspondan al testador en un bien ganancial. Validez y eficacia de un contrato de arrendamiento de una vivienda de carácter ganancial otorgado después de la extinción de la sociedad de gananciales pero sin haber procedido a su liquidación.

En la sociedad de gananciales, puesto que no surge una nueva persona jurídica, ambos cónyuges son titulares de los bienes comunes, pero los diversos objetos no les pertenecen proindiviso, sino que integran el patrimonio común, una masa patrimonial que pertenece a ambos cónyuges. Ambos cónyuges son los propietarios de cada cosa, de modo que el derecho de uno y otro, unidos, forman el derecho total, pero no son titulares de cuotas concretas sobre cada bien, lo que comporta que los cónyuges y sus sucesores, mientras no liquiden la sociedad, no pueden disponer sobre mitades indivisas de los bienes comunes. Es decir, durante la vigencia del régimen de gananciales no puede considerarse que cada cónyuge sea copropietario del 50% de cada bien. Para que se concrete la titularidad de cada cónyuge sobre bienes concretos es precisa la previa liquidación y división de la sociedad.

Tras la disolución de la sociedad de gananciales por muerte de uno de los cónyuges, y hasta la liquidación del patrimonio, existe una comunidad universal en la que se integran los bienes que conformaban el patrimonio común  (Comunidad  postganancial). Para la transmisión de la propiedad sobre un bien concreto de la comunidad postganancial es precisa la intervención de todos los partícipes. Sin embargo, el contrato obligacional realizado por alguno o algunos de ellos no da lugar a la aplicación del régimen de la nulidad y es posible la eficacia de la transmisión si se produce la adjudicación del bien a los partícipes que lo otorgaron. Otra cosa es que, en defensa de su interés en que no se burle su participación en el patrimonio común, los demás partícipes puedan ejercitar una acción para que el bien se integre en el patrimonio postconsorcial.

Para los actos de administración basta la mayoría de intereses en la comunidad postconsorcial y el arrendamiento es un acto de administración salvo cuando, por su duración, comprometa el aprovechamiento de las cosas. En tal caso se considera como acto de disposición y en el ámbito de la sociedad de gananciales, se ha considerado acto de disposición el arrendamiento de industria instalada en local ganancial por plazo de quince años.

Respecto a la comunidad hereditaria, mientras no se proceda a la partición del caudal hereditario, integran la comunidad tanto los bienes privativos del premuerto como, hasta que se liquide la sociedad de gananciales y se adjudiquen bienes concretos, la participación del premuerto en el patrimonio ganancial. No forman parte de la comunidad hereditaria las cosas específicas y determinadas, propias del testador, respecto de las que haya ordenado un legado. El legatario adquiere la propiedad del bien desde la apertura de la sucesión y siendo válido el legado hecho por un cónyuge de los derechos que le correspondan en un bien determinado, la eficacia del mismo dependerá de lo que resulte al liquidar la sociedad de gananciales. Para el legado de bien ganancial, el legado de los derechos que correspondan al testador sobre un bien ganancial, se limita a la mitad indivisa del bien si esa parte es adjudicada al causante en copropiedad con el otro cónyuge o sus herederos o al valor de la mitad del bien en el caso de que sea adjudicado íntegramente al otro cónyuge. Es igualmente válido el legado de un bien integrado en la comunidad postganancial, en particular el otorgado por un cónyuge tras la disolución de la sociedad y antes de su división; pero la eficacia de este legado también dependerá de a quién se adjudique el bien en la división. Por lo dicho, en el momento en el que se celebró el contrato, la propiedad de la vivienda no pertenecía proindiviso a las otorgantes del arrendamiento, por mucho que ambas expresaran en el documento que eran las propietarias del piso sino que  en el momento del otorgamiento del contrato de arrendamiento litigioso, la vivienda integraba la comunidad postganancial. Por consiguiente, la titularidad de la vivienda pertenecía a todos los que en ese momento eran partícipes de la comunidad postganancial: la viuda y los herederos instituidos y un arrendamiento como el litigioso de 30 años, difícilmente puede ser calificado como acto de administración y en consecuencia no estaban facultadas para celebrar el contrato de arrendamiento, si bien, cuando haya legitimarios, el legado de usufructo universal a favor del viudo ha venido siendo admitido por lo que la facultad del usufructuario de disfrutar de los bienes comprende la de realizar actos o contratos que respeten la sustancia de la cosa. Pero el usufructuario no puede transmitir a otros derechos de más duración que el que a él le corresponde y con la extinción del usufructo desaparece el presupuesto del que dependía la subsistencia del contrato de arrendamiento. Por consiguiente, los herederos del cónyuge premuerto que no otorgaron el contrato de arrendamiento están legitimados para hacer valer la extinción del contrato y solicitar el cese del uso de la vivienda por el arrendatario.

(Sentencia del Tribunal Supremo, Sala de lo Civil,  de 17 de enero de 2018, recurso 934/2015)