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El consentimiento del arrendador no es un requisito para que se produzca la subrogación en el contrato de arrendamiento

Plano de un piso y entrega de llaves

Arrendamiento de vivienda. Subrogación. Buena fe. Conocimiento por el arrendador del fallecimiento del arrendatario.

La cuestión jurídica que se plantea es si el arrendador de una vivienda puede oponerse a la subrogación en el contrato por no haberse realizado una comunicación por escrito de manera fehaciente del fallecimiento del arrendatario y de la voluntad de la viuda de subrogarse.

La sala declara que la razón por la que la sentencia recurrida estima la apelación de la demandante y revoca la sentencia de primera instancia, desestimatoria de la demanda, es contraria a la doctrina de la sala según la cual, por razón de la buena fe, el efecto extintivo del contrato puede ser un resultado injusto cuando, a pesar de no haberse llevado a cabo una notificación formal por escrito, el arrendador tiene un conocimiento efectivo de que se ha producido el fallecimiento del arrendatario y de la voluntad de subrogación de quien tiene derecho a ello.

De acuerdo con el régimen legal, el consentimiento del arrendador no es un requisito para que se produzca la subrogación, y la exigencia de notificación lo que pretende es que el arrendador tenga conocimiento en un plazo razonable del ejercicio de un derecho que le afecta. Invocar la falta de notificación para extinguir el contrato cuando el arrendador conoce la voluntad del ejercicio del derecho de subrogarse resulta contrario a la buena fe.

La Audiencia no niega los hechos de los que parte la sentencia de primera instancia para deducir el conocimiento por la arrendadora del fallecimiento del arrendatario y que la vivienda seguía ocupada por su viuda, con derecho a subrogarse en el contrato. La razón por la que la Audiencia estima la demanda de la propietaria es porque considera que, de acuerdo con la jurisprudencia que cita, es necesaria una notificación formal de que se ejercita el derecho a subrogarse, y que en el caso no consta. Sin embargo, la jurisprudencia invocada por la sentencia recurrida fue rectificada, al valorar la sala que la doctrina anterior resultaba excesivamente rígida y que no podía ser mantenida de manera inflexible sin atender en cada caso a las exigencias que imponga la buena fe, principio general del derecho que informa nuestro ordenamiento jurídico.

(Sentencia del Tribunal Supremo, Sala de lo civil, de 27 de septiembre 2021, recurso 4987/2018)