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Resolución de arrendamiento por ruina o indemnización de perjuicios por negligencia del arrendador

Arrendamientos urbanos. Resolución del contrato por ruina. Litispendencia. Indemnización de daños y perjuicios por negligencia del arrendador.

 Demanda contra el arrendatario sobre la base de considerar concurrente la causa de resolución del contrato por ruina, con petición de condena al demandado a abandonar la vivienda litigiosa y dejarla libre y expedita a disposición de la entidad actora. Reconvención del demandado alegando que la supuesta ruina provendría, en su caso, de la desidia imputable a la actora en la conservación y reparación del bajo arrendado.

La causa de resolución surge del estado ruinoso de la construcción o de parte de ella, y ha de concurrir, y subsistir, en el momento en que se invoca por el arrendador, es decir, a la interposición de la demanda, por lo que las obras ejecutadas con antelación hace inviable la extinción del vínculo desde el momento en que con ellas desaparece el supuesto de hecho que sustenta la acción resolutoria, quedando al arrendador una eventual acción para repercutir sobre los inquilinos su importe en la forma que legalmente proceda. No cabe ejercitar la acción del art. 118 LAU, con respecto a unas reparaciones ya efectuadas en su día, previas a la interposición de la demanda, en tanto en cuanto han sido ya abordadas y debidamente ejecutadas.

No procede la condena del arrendador a abordar las obras de reparación, a las que se refieren los artículos 107 de la LAU y 1554.2 del CC, cuando la vivienda o local de negocio arrendado se encuentren en la situación legal prevista por el art. 118 LAU ( equiparación a la destrucción de la cosa arrendada, cuando para la reconstrucción se haga precisa la ejecución de obras cuyo costo exceda del 50 por ciento del valor real de la cosa arrendada), pues la obligación impuesta en aquellos preceptos no comprende la de reconstruir edificios en ruina patente y manifiesta.  La obligación establecida en el núm. 2 del artículo 1554 CC de reparar la cosa arrendada a fin de conservarla en el estado de servir al uso a que ha sido destinada, no puede tener otro alcance que el expresado en el propio precepto legal, esto es, el de realizar las operaciones necesarias durante el arrendamiento, mas no el de reconstruir o reedificar, porque estas obras son de mayor empeño e importancia y no se pueden confundir con los simples reparos. Pero todo esto no excluye que se pueda valorar como indemnizable el incumplimiento contractual, causado por la entidad propietaria y arrendadora por no haber procedido, en su momento, a efectuar las reparaciones necesarias. La actora no podía desconocer la situación del inmueble, así como que, al adquirir el edificio, se subrogaba en la posición jurídica de la anterior propietaria, cara al cumplimiento de las obligaciones que como arrendadora le correspondían. A partir de ese momento, los incumplimientos son obvios, las órdenes administrativas de ejecución de reparaciones desatendidas, por lo que la reconvención es estimada.

Procede, en consecuencia, la fijación de la indemnización correspondiente y para su cuantificación, el tribunal acepta el perjuicio derivado del mayor coste que le va a suponer un alquiler de una vivienda de similares características en la misma zona, así como los gastos de mudanza y contratación de los nuevos servicios.

(Sentencia del Tribunal Supremo, Sala de lo Civil, de 18 de julio de 2022, recurso 4758/2019)