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Desahucio por falta de pago y reclamación del IBI

Arrendamientos urbanos. Resolución de contrato. Derecho transitorio. Desahucio por falta de pago y reclamación del IBI.

La Disposición Transitoria Segunda de la LAU de 1994 se aplica a los contratos de arrendamiento de vivienda celebrados con anterioridad al 9 de mayo de 1985, como es el litigioso. En su apartado C), relativo a otros derechos del arrendador, su numeral 10.2 señala que se podrá exigir del arrendatario el total importe de la cuota del Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) que corresponda al inmueble arrendado y cuando la cuota no estuviese individualizada se dividirá en proporción a la superficie de cada vivienda.

Por tanto, el impago por el arrendatario del Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI) y de la repercusión por el coste de los servicios y suministros, en arrendamientos de vivienda existentes en el momento de la entrada en vigor de la nueva Ley de Arrendamientos Urbanos de 24 de noviembre de 1994, ha de considerarse como causa de resolución comprendida en el artículo 114-1ª del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964". Nos hallamos, en definitiva, ante un derecho del arrendador a que se le abonen las rentas y cantidades asimiladas (IBI) y una obligación de pago por parte del arrendatario. No es exigible para que nazca la obligación del arrendatario que el arrendador efectúe una manifestación de voluntad de repercutir el IBI al arrendatario, pues existe la obligación del arrendatario en la medida en que la Ley impone el pago de las cantidades asimiladas a la renta.

Lógicamente, como no puede ser de otra forma, dicha repercusión supone la comunicación previa de la cuota del IBI, que corresponde al inmueble arrendado, para que el arrendatario consecuentemente pueda atender a su obligación legal. Basta con que el arrendador reclame el IBI al arrendatario, quien tendrá la obligación de asumir su pago salvo que haya operado la prescripción y esta sea alegada.

En este caso, efectuada la notificación del IBI, su cuantía no es impugnada por la arrendataria -es más, es expresamente admitida la del año en curso-; tampoco, que el impuesto reclamado no corresponda a la vivienda litigiosa; no se trata de un caso en que la cuota no estuviese individualizada y debiera determinarse en función de la superficie controvertida de cada vivienda, con respecto a la totalidad del inmueble, ni tan siquiera se debate el derecho a su repercusión en la inquilina por venir directamente establecido en la ley; sino que, realmente, la oposición es procesal, alegando la demandada que, como ya se reclamó en otro proceso previo y no se recurrió la sentencia, la arrendataria estaría liberada del abono del IBI, omitiendo que, en el fallo de dicha resolución, se dejaba a salvo el resto de las obligaciones legales y contractuales de las partes, entre las que se encuentra el abono del referido tributo del IBI. La demandada por tanto pudo pagar la suma reclamada e indiscutiblemente debida y con ello evitado la resolución del contrato.

Se descarta que la acción hubiera prescrito, pues la obligación de pagar el IBI está sujeta al plazo de cinco años del art. 1966.3.ª CC, por ser pago periódico, a contar desde el día en que la precitada acción pudo ejercitarse.

(Sentencia del Tribunal Supremo, Sala de lo Civil,  de 26 de julio de 2022, recurso 7041/2021)