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Recurso contra la calificación. Intervención de registrador sustituto

Registro de la Propiedad. Calificación sustitutoria. Declaración de obra nueva por antigüedad. Derecho de vuelo privativo. Título traslativo. Modificación del régimen de propiedad horizontal. Fijación de nuevas cuotas.

Del mismo modo que no puede el registrador sustituto añadir nuevos defectos a los inicialmente apreciados por el sustituido, sino que su calificación debe ceñirse a los defectos planteados y a la documentación aportada inicialmente, tampoco su eventual calificación negativa puede ser objeto de recurso, sino que en tal caso devolverá el título al interesado a los efectos de subsanación de los defectos o en su caso para que pueda proceder a la interposición del recurso frente a la calificación del registrador sustituido ante la Dirección General, el cual deberá limitarse a los defectos señalados por el registrador sustituido con los que el registrador sustituto hubiere manifestado su conformidad.

Para que tenga acceso registral cualquier modificación, objetiva o subjetiva, que afecte a una finca inscrita, es condición necesaria -y no siempre suficiente, si de tal alteración o rectificación pudieren resultar afectados terceros- que conste en instrumento público el consentimiento de los titulares registrales, que ha de venir articulado, en su caso, en un título material idóneo, salvo que haya recaído la correspondiente sentencia judicial -dictada en un proceso del que aquéllos hayan sido parte- en que así se ordene. En el supuesto presente, en la escritura únicamente se realiza por los titulares de los elementos privativos una manifestación y exposición de hechos en los que se manifiesta que desde hace más de treinta años existe construida una segunda planta sobre el edificio y que dicha planta la construyó la interviniente. Aunque reúne el consentimiento de todos los interesados, el título no es idóneo, pues no contiene una cesión de derecho de vuelo, sino una adquisición por usucapión, que a la registradora no corresponde apreciar.

La no inclusión del método de cálculo para la fijación de las cuotas resultantes de los actos de modificación hipotecaria en la cláusula estatutaria de la propiedad horizontal, si bien no la invalida, impide su acceso al Registro, ya que la necesidad de un acuerdo posterior de la junta le priva de los efectos reales de la exoneración frente a terceros.

(Resolución de 3 de junio de 2020 (1ª), de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, BOE de 23 de julio de 2020)