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Propiedad horizontal. Cambio de uso de trastero a vivienda. Modificación de la descripción

Registro de la Propiedad. Cambio de uso de trasteros a vivienda con modificación de la descripción de los departamentos en lo que a sus linderos se refiere. Agrupación no instrumentada en escritura.

La agrupación de los pisos o locales y sus anejos, en cuanto modificación del título constitutivo de la propiedad horizontal, requiere consentimiento de los propietarios de los distintos elementos privativos que la integran. La exigencia de ese consentimiento de los propietarios se fundamenta en dos consideraciones. Por una parte, una de tipo material, apreciable en toda situación fáctica de edificio en régimen de propiedad horizontal: el hecho de que tales operaciones puedan suponer alteraciones materiales en las cosas comunes y afectar al uso de servicios generales. Por otra, una consideración de tipo jurídico, vinculada al funcionamiento orgánico de la comunidad: el hecho de que, además, puedan suponer una alteración de las estructuras que sirven de base para fijar las cuotas de participación en la comunidad de propietarios.

Cabe la posibilidad de que varios elementos privativos de un edifico dividido horizontalmente hayan sido objeto de agrupación material o física (realizada con cumplimiento y observancia de las normas administrativas y sustantivas que en su caso procedan), pero ello no implica que necesariamente deba corresponderse con una agrupación jurídica, pudiendo tales elementos, físicamente unidos, mantener su independencia y autonomía jurídica en el edificio del que forman parte, constituyendo fincas independientes registralmente y elementos privativos distintos en el régimen de propiedad horizontal. Si lo que se pretende es mantener la individualidad jurídica de cada uno de los elementos cuyo cambio de uso formaliza, debe conservarse igualmente intacta la descripción que a dichos elementos se atribuyó con ocasión de la constitución del régimen de propiedad horizontal y que figura inscrita en el Registro de la Propiedad, pues lo contrario generaría una gran confusión a propósito de la situación jurídica de las viviendas en cuestión.

Por exigencias de los principios de legitimación registral y tracto sucesivo, para inscribir cualquier modificación descriptiva que afecte directamente a alguno de los departamentos independientes de la propiedad horizontal, es necesario que preste su consentimiento el titular registral afectado, considerándose como tal el que lo sea en el momento de presentarse la escritura de modificación descriptiva a inscripción. Tal consentimiento es exigido tanto por la Ley sobre propiedad horizontal como por la Ley Hipotecaria, así como por la doctrina fijada por esta Dirección General a propósito de los acuerdos que, por afectar al contenido esencial del derecho de dominio, requieren el consentimiento individualizado de los propietarios correspondientes, el cual habría de constar mediante documento público para su acceso al Registro de la Propiedad.

(Resolución de 13 de mayo de 2022 (2ª), de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, BOE de 1 de junio de 2022)