Cancelación de asientos. Arrendamiento financiero gravado con anotaciones de embargo cuyo desahucio se ha dirigido exclusivamente contra el arrendatario
Registro de la Propiedad. Cancelación de una inscripción de arrendamiento financiero gravado con dos anotaciones de embargo. Decreto judicial dictado en procedimiento de desahucio dirigido exclusivamente contra el arrendatario.
Es principio básico de nuestro sistema registral que los asientos extendidos en el Registro de la Propiedad están bajo la salvaguarda de los Tribunales, lo que determina que para su cancelación se precise, como regla general, bien el consentimiento de su titular, bien la oportuna resolución judicial firme dictada en juicio declarativo entablado contra él; igualmente, es regla general que las inscripciones y anotaciones hechas en virtud de mandamiento judicial precisan para su cancelación de providencia ejecutoria, a cuyo fin ha de instarse la cancelación del juez competente.
Los efectos de las sentencias se concretan a las partes litigantes, de suerte que no pueden afectar a terceros salvo que se hubiera anotado preventivamente la demanda, y esta prosperase en virtud de sentencia firme, en cuyo caso esta será título suficiente para cancelar los asientos posteriores, contradictorios o limitativos del derecho a inscribir, y es exigencia constitucional la protección jurisdiccional de los derechos, de la que es manifestación el principio registral de tracto sucesivo, que impide la cancelación de un derecho inscrito o anotado sin que su titular haya tenido la posibilidad de intervenir en el procedimiento en defensa de su derecho en los términos que la Ley le conceda. Por todo ello, debe concluirse en la imposibilidad de acceder a la cancelación de asientos posteriores a del demandado y condenado en virtud de una sentencia dictada en procedimiento seguido exclusivamente frente a éste y no condicionados por la anotación preventiva de la demanda.
Cuestión distinta es la que plantea la cancelación del derecho cuya resolución se ha declarado en el decreto calificado. Respecto de él se da el presupuesto que para su cancelación contempla el artículo 82 de la Ley Hipotecaria y ningún obstáculo existe para su constatación registral en cuanto con ello se logrará la deseable concordancia entre el contenido del Registro y la realidad extrarregistral, evitando, a la vez, que puedan acceder al Registro eventuales actos dispositivos realizados por o en nombre del titular de un derecho ya extinguido, aun cuando esa extinción y consiguiente cancelación no puedan perjudicar a terceros.