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El mandamiento judicial como título hábil para cancelar la inscripción de la hipoteca

Registro de la Propiedad. Cancelación de una inscripción de hipoteca en virtud de mandamiento judicial que ordena cancelar la nota marginal de expedición de cargas en procedimiento de ejecución directa sobre bien.

El testimonio de decreto presentado no es título hábil para la cancelación de la inscripción de hipoteca, y no es título hábil porque no ordena tal cancelación de hipoteca, limitándose a ordenar la cancelación de la nota marginal de expedición de certificación de dominio y cargas que consta al margen de la inscripción de hipoteca. La elección del título formal no es arbitraria, sino que, según el acto o negocio cuya inscripción se pretenda, habrá que optar por la escritura pública, por la resolución judicial o por el documento expedido por la autoridad administrativa.

La regla general para determinar el título necesario para cancelar una inscripción de hipoteca la establece el artículo 82 de la Ley Hipotecaria: sentencia no pendiente de casación o escritura o documento auténtico, en el cual preste su consentimiento la persona a cuyo favor se hubiere hecho la inscripción o anotación, o sus causahabientes o representantes. También será posible cancelar una hipoteca como consecuencia de la ejecución mediante embargo objeto de una anotación o de otra hipoteca inscrita con anterioridad, en virtud del mandamiento judicial expedido al efecto en el procedimiento de ejecución. E igualmente, se podrá cancelar una hipoteca cuando, habiendo sido objeto de ejecución, esta culminase con el correspondiente decreto de adjudicación.

Es cierto que el Centro Directivo ha admitido la posibilidad de que un mandamiento judicial sirviera de base para cancelar la hipoteca. Sin embargo, en este caso, se aduce como sustento de la cancelación que se han satisfecho las pretensiones del actor, sin aclarar si se ha pagado la totalidad de la obligación garantizada o solo las cantidades vencidas y adeudadas hasta el inicio del procedimiento. Solo el pago íntegro de todas las cantidades cubiertas por la responsabilidad hipotecaria o la condonación expresa, en documento público o sentencia, por el acreedor de lo no pagado pueden ser causa suficiente de la cancelación total de la hipoteca, circunstancia que no resulta con claridad del mandamiento.

(Resolución de 14 de febrero de 2020 (4ª), de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, BOE de 2 de julio de 2020)