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Finca segregada reservada por la licencia como zona verde. Cesión por el propietario a una persona jurídica

Registro de la Propiedad. Cesión por una sociedad a otra de una finca segregada cuya licencia autorizaba la segregación para cederla al Ayuntamiento con destino a zona verde.

Es perfectamente posible sujetar las licencias a conditio iuris, esto es, a los requisitos urbanísticos legalmente exigidos, cuya constancia registral está expresamente prevista, en principio, bajo un régimen de publicidad noticia.

Es claro, por tanto, que la condición que se incorpore debe estar fundada en las condiciones legales urbanísticas aplicables en ese momento, derivadas de la Ley y el Planeamiento, y pasan a formar parte del contenido del acto administrativo de autorización, en el sentido de modalizar el ejercicio del derecho que se legitima, en el marco de una relación jurídico administrativa entre la Administración y su titular, cuyo incumplimiento puede motivar la adopción de medidas de protección de la legalidad urbanística, otorgándose salvo el derecho de propiedad y perjuicio de tercero, respetando las situaciones jurídico privadas. De lo que se trata es de dar publicidad a una serie de determinaciones que expresan una conditio iuris a la que queda sujeta la licencia, de acuerdo con las previsiones del planeamiento y de la legislación urbanística. Si, por el contrario, de lo que se trata es de establecer otro tipo de limitaciones, como, por ejemplo, una prohibición de enajenar, su publicidad registral ha de encauzarse por el procedimiento correspondiente y a través de la oportuna anotación preventiva.

La finca respecto de la que se realiza la cesión puede transmitirse a cualquier persona física o jurídica, tanto pública como privada, puesto que en el Registro figura a nombre de una sociedad mercantil y no aparecen limitaciones a la libre disposición impuestas a su titular, lo que es consecuencia del principio de legitimación registral en cuanto a la presunción de existencia y pertenencia del derecho inscrito a su titular registral «en la forma determinada por el asiento respectivo». Tan solo consta la expresión de una condición establecida en la licencia que autorizó la segregación que la creó, que no es más que una expresión del destino que para dicha finca tiene previsto el planeamiento urbanístico, pero que no altera su actual titularidad privada ni supone una prohibición de enajenar.

La inscripción de la cesión a nombre de la sociedad adquirente se configura, de hecho, como condición necesaria para que la misma pueda materializar el aprovechamiento urbanístico del que sea titular, mediante el cumplimiento de los deberes de cesión impuestos legalmente, respetando el tracto sucesivo. No debe desconocerse, por otra parte, el efecto de la publicidad registral de la condición impuesta, puesto que el adquirente de la finca lo hace con pleno conocimiento de la condición de destino de la misma, en ejecución del planeamiento urbanístico y sujeto, por tanto, a la eventual acción de la Administración para su cumplimiento.

(Resolución de 5 de febrero de 2020 (2ª), de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, BOE de 26 de junio de 2020)