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Modificación de la cabida en el título inmatriculador por la compradora sin concurso de la vendedora

Registro de la Propiedad. Inmatriculación de finca. Título inmatriculador rectificado en cuanto a su superficie únicamente por la parte compradora

Para tratar de subsanar las diferencias existentes entre la descripción de la finca en los títulos públicos y la que resulta de la certificación catastral, quienes figuran como compradores en el título público inmatriculador, por sí solos, y sin concurrencia de los vendedores, rectifican unilateralmente en una nueva escritura la descripción de la finca comprada para aumentar su superficie y hacerla coincidir plenamente con un recinto catastral con el que en la escritura de venta se dijo no coincidir, sino ser sólo una parte del mismo. La escritura rectificatoria supone que estamos ante un nuevo otorgamiento negocial que subsana o rectifica otro anterior, y al que por tanto sustituye, debiendo ajustarse este nuevo otorgamiento a las reglas generales de prestación del consentimiento negocial, exigiéndose en consecuencia el concurso del vendedor en la escritura de complementaria, o su ratificación posterior.

Como principio general, se pueden alterar los términos de una escritura cuando estos no se ajustan a la realidad, haciendo posible la rectificación o aclaración y el posterior acceso de la misma al Registro, sin que sea necesario un determinado pronunciamiento judicial. No obstante, tal alteración siempre ha de estar supeditada a que quede suficientemente causalizado el acto correspondiente y, consiguientemente, la razón de la modificación o rectificación, a fin de evitar que por la vía indirecta y fraudulenta se puedan alterar las reglas generales que regulan la transmisión de los bienes y derechos (y sus consecuencias fiscales). Ahora bien, la obligatoriedad de los pactos contractuales implica que cualquier alteración de su contenido requiera para su eficacia el consentimiento de todos los que en él fueron parte. Faltando tal intervención de comprador y vendedor no puede reconocerse a la escritura de rectificación la virtualidad rectificativa que se pretende y, en consecuencia, habrá que estar al contenido de la escritura de elevación a público de documento privado de compraventa, resultando, como se ha dicho, que no existe identidad en cuanto a la descripción de la finca contenida en el título inmatriculador con la que resulta de la certificación catastral descriptiva y gráfica.

En definitiva, todo negocio bilateral, si adolece de algún error cuya evidencia no sea probada de manera absolutamente indubitada, requiere ser rectificado por todas las partes afectadas, y si quien propone la rectificación no obtiene todos los consentimientos precisos para ello, lo que ha de hacer es ejercitar las acciones que el ordenamiento jurídico le otorga. Atentaría a la seguridad jurídica admitir que, tras convenir vendedor y comprador en documento público sobre el objeto de la compra, pudiera después el comprador unilateralmente modificar o rectificar el objeto del negocio sin el concurso de la otra parte negocial.

(Resolución de 14 de febrero de 2020 (1ª), de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, BOE de 2 de julio de 2020)