Naturaleza de las arras entregadas en un contrato de compraventa: penitenciales o confirmatorias

Contrato de compraventa. Acción de cumplimiento. Reconvención: acción resolutoria. Naturaleza de las arras entregadas: penitenciales o confirmatorias. Diferencias. Interpretación restrictiva.

En esencia, se discute en el pleito la interpretación de la cláusula contractual que hace referencia a la entrega de las arras. El juzgado de primera instancia las consideró arras penitenciales (el comprador se aquietaba a la pérdida de las arras, al desistir del contrato), dada la referencia que se hacía al art. 1454 del CC, por lo que el demandante y vendedor retenía 240.408,84 euros que se habían entregado como señal, y tenía que devolver 721.214,52 euros, que había recibido como pagos a cuenta, más intereses legales, mientras que el comprador no tenía que hacer frente al resto de los pagos pendientes hasta 1.803.036 (precio íntegro de la compraventa) y se conformaba con la pérdida de la señal o arras entregadas. Por el contrario la Audiencia Provincial declaró que las arras eran confirmatorias, es decir entregadas como mera garantía o prueba de la operación y como parte del precio, declarando que la mención en la cláusula al art. 1454 CC no era suficiente para considerarlas arras penitenciales. Ante la imposibilidad de dar un concepto unitario de las arras, la doctrina moderna distingue las siguientes modalidades: a) Confirmatorias: dirigidas a reforzar la existencia del contrato, constituyendo una señal o prueba de su celebración, o bien representando un principio de ejecución. b) Penales: su finalidad es la de establecer una garantía del cumplimiento del contrato mediante su pérdida o devolución doblada, caso de incumplimiento. c) Penitenciales: son un medio lícito de desistir las partes del contrato mediante la pérdida o restitución doblada. Esta última es la finalidad reconocida por el art 1454 CC. El deudor cumple o no, sin que conste ni interese la posible voluntad de incumplimiento, ni la culpabilidad, ni la imposibilidad. En el caso, la sala confirma la resolución recurrida, dado que la mera mención al art. 1454, no expresa con claridad cuáles son las obligaciones que contraen las partes, por lo que al ser una variedad de arras de interpretación restrictiva habría sido preciso acreditar que la intención de los contratantes era pactar las arras para el caso de desistimiento del comprador, lo cual no se deduce del texto de la cláusula, no contando la sala con otro medio probatorio o de interpretación de la voluntad de las partes.

(Sentencia del Tribunal Supremo, Sala de lo Civil, de 17 de octubre de 2018, rec. 1533/2016)