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Compraventa: elevación a público de documento privado que recoge una superficie posteriormente rectificada en sentencia

Registro de la Propiedad. Elevación a público de documento privado. Superficie establecida posteriormente en sentencia distinta de la reflejada en el documento.  

Sin prejuzgar si las escrituras meramente recognoscitivas, en las que las partes de un contrato preexistente se limitan, con plena capacidad para ello, a admitir la efectiva celebración del mismo (escrituras que nada prueban contra el documento originario si por exceso u omisión se apartaren de él –artículo 1.224 del Código Civil–), pueden ser o no consideradas como título material a efectos de su inscripción en el Registro de la Propiedad, lo cierto es que las escrituras de elevación a público de documentos privados, en tanto en cuanto tienen un contenido no sólo confesorio sino también volitivo, al consignar el negocio documentado en su integridad y expresar el consentimiento contractual de quienes aparecen con la plenitud del poder dispositivo sobre la finca afectada y con capacidad para realizar el acto traslativo cuestionado, de modo que queda garantizada la autenticidad de dicho consentimiento, con las consecuencias derivadas de la fe pública de que goza el documento público notarial, han de producir los efectos de toda escritura pública y, en concreto, han de reputarse título inscribible. 

El Tribunal Supremo señaló que no es posible hacer prevalecer contra los términos categóricos y claros del documento notarial una convención anterior. Pero el artículo 1224 del Código Civil hace referencia a la escritura recognoscitiva y para que nos encontremos dentro de su ámbito de aplicación requiere que se reseñe en la propia escritura el documento originario, puesto que su carácter recognoscitivo exige, al menos, una referencia al acto o contrato primordial. También es doctrina del Alto Tribunal que siempre que en una escritura pública se reconozcan documentos o negocios jurídicos anteriores, se trata de una escritura acogida a los supuestos de eficacia del artículo 1224 del Código Civil. De lo contrario, su contenido queda independiente y aislado de los pactos previos y anteriores, porque la renovación del consentimiento en cuanto a los sujetos, y la refundición del contenido negocial en cuanto al objeto, dotaron de validez interna a un nuevo contrato. Esto es, en presencia de una escritura, la alternativa es clara: o es recognoscitiva si encaja en dicho artículo 1224 o es constitutiva si queda fuera de los supuestos que claramente alude el artículo. Es más, si la reproducción no coincide con el original intencionadamente, habrá un nuevo negocio y no una simple declaración confesoria o de reconocimiento. El citado precepto es aplicable (por su antecedente histórico) a las escrituras que cumplen una función estrictamente de reconocimiento, de manera que la solución no se aplica a los casos de sucesiva documentación de la lex contractus, cuando los documentos sean discordantes entre sí. Para tal caso, la regla debe ser la contraria, de manera que la nueva reglamentación de intereses sustituye a la anterior. En consecuencia, nos encontramos ante una auténtica renovatio contractus

No se puede discutir que un procedimiento declarativo es también una vía de determinación de la superficie real de las fincas inscritas. En juicio declarativo ordinario es posible la inmatriculación de fincas y excesos de superficie, así como la reanudación del tracto, sin necesidad de acudir a los procedimientos de inmatriculación específicos previstos en la Ley Hipotecaria y, por tanto, debe confirmarse la posibilidad de practicar excesos y modificaciones de superficie en virtud de una sentencia dictada en un procedimiento ordinario declarativo, siempre que hayan sido demandados todos los que, de conformidad con lo establecido en el artículo 203 de la Ley Hipotecaria, deban intervenir en el expediente, observándose las demás garantías prevenidas en dicho artículo. 

[Resolución de 6 de marzo de 2020 (4ª), de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, BOE de 6 de julio de 2020]