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Vinculación de una compraventa con la aprobación del planeamiento urbanístico

Compraventa. Resolución. Causa y finalidad de los contratos. Incongruencia. Aliud pro alio. Rebus sic stantibus. Tutela judicial efectiva.

Vinculación de la compraventa con la aprobación del planeamiento urbanístico e inhabilidad sobrevenida del objeto de compraventa. Frustración causal del contrato de compraventa por razones urbanísticas y restitución de prestaciones.

El objeto de la acción ejercitada en la resolución del contrato de compraventa, no por incumplimiento de la vendedora, sino por alteración de la base del negocio, con frustración del fin del contrato. La doctrina de la rebus sic stantibus, y destaca sus premisas fundamentales:

a) alteración extraordinaria de las circunstancias en el momento de cumplir el contrato en relación con las concurrentes al tiempo de su celebración;
b) una desproporción exorbitante, fuera de todo cálculo, entre las prestaciones de las partes contratantes que verdaderamente derrumben el contrato por aniquilación del equilibrio de las prestaciones, y
c) que todo ello acontezca por la sobreveniencia de circunstancias radicalmente imprevisibles.

No creemos que concurra el requisito de la imprevisibilidad absoluta para un operador prudente que además es un profesional en el sector que nos ocupa y que por tanto conoce el riesgo de la dilación o de la falta de aprobación del Plan que se pretende desarrollar.

La Audiencia no da respuesta a la petición de resolución del contrato por frustración de su causa, sino que aplica una jurisprudencia sobre una doctrina distinta (rebus sic stantibus, destinada al reequilibrio prestacional del contrato por alteración extraordinaria e imprevisible de las circunstancias), no invocada por ninguna de las partes, y sobre la que, por tanto, no había girado la contradicción, y desestima la acción ejercitada por la falta de concurrencia de los requisitos exigidos para la aplicación de dicha doctrina. La fundamentación de la Audiencia está desconectada de la realidad de lo actuado y debatido en el proceso, e incurre en el defecto de incongruencia denunciado en el motivo.

Las consecuencias resolutorias de la frustración causal de la compraventa por la inviabilidad de la finalidad pretendida de la ejecución de los proyectos inmobiliarios, conforme al destino urbanístico previsto para la finca. La excepción de la doctrina"aliud pro alio"para los casos de aceptación por el comprador de las contingencias que causen la inhabilidad de la cosa no se aplica a los casos en que éste no conoce"ab initio"la ilegalidad o impedimentos urbanísticos de la finca, o el aleas o incertidumbre sobre el resultado de una recalificación de los terrenos. Debe resolverse el recurso a la vista de las cuestiones controvertidas y de lo alegado en el recurso de casación y su contestación, cuestiones que, en esencia, se concretan en estas tres:

(i) si el contrato se causalizó o condicionó a la aprobación del PGOU del municipio con la concreta clasificación del suelo para el sector en que se ubicaba la finca de "urbanizable sectorizado";
(ii) si la finalidad del contrato (vinculada al citado destino y clasificación urbanística de la finca) se ha frustrado definitivamente, o si las vicisitudes urbanísticas del plan son compatibles con la finalidad contractual; y
(iii) si esa frustración de la finalidad contractual es imputable a la propia compradora por haberse acordado de mutuo acuerdo con el Ayuntamiento la resolución del Convenio urbanístico de planeamiento. Naturalmente la entrega de un objeto absolutamente inhábil para su destino natural constituye un supuesto en el que se legitima la resolución y la inhabilidad del objeto para su destino puede ser también sobrevenida como declaración de nulidad del acuerdo de Ayuntamiento que permitía la urbanización de la finca (carácter unilateral de la resolución del convenio urbanístico por parte del Ayuntamiento), que supone"la restitución de las cosas que hubieran sido materia del contrato y del precio con sus intereses, pero el efecto resolutorio y restitutorio no alcanzaría al pacto de opción ni al precio o prima fijado por la misma.

(Sentencia del Tribunal Supremo, Sala de lo Civil, de 11 de octubre de 2022, recurso 619/2021)