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Legislación | Noticias

Compraventa. Tracto sucesivo. Transmisiones intermedias

Registro de la Propiedad. Escritura de elevación a público de contratos de compraventa. Acreditación de la representación de la entidad vendedora. Consentimiento de los compradores intermedios.

La doctrina actual del juicio de suficiencia no es aplicable a este supuesto, por el hecho de que, por razón de la fecha de otorgamiento de la escritura calificada, el artículo 98 de la Ley 24/2001 no era aplicable por la sencilla razón de que no había entrado en vigor. En efecto, esta cuestión, la de la determinación del ámbito de eficacia temporal del citado precepto, ha de resolverse conforme a la normativa vigente en el momento de la autorización de la escritura calificada. No es posible seguir el criterio de que es la fecha de la inscripción la que ha de tenerse en cuenta puesto que las leyes imponen una determinada forma de actuar al notario, por lo que no pueden aplicarse a los actos o negocios autorizados por éste con anterioridad.

No cabe acceder a la inscripción al amparo de la legitimación registral del transmitente prescindiendo, frente a las exigencias del tracto sucesivo sustantivo, de las vicisitudes anteriores a la venta, pues si al Registro tan sólo pueden acceder los actos válidos, esa validez no viene determinada por el pronunciamiento registral legitimador, sino por la existencia de verdadero poder dispositivo en el transmitente. Es cierto que este poder se presume a todos los efectos legales cuando así resulta del contenido tabular, pero el registrador debe calificar no sólo por lo que resulte del Registro, sino también atendiendo al contenido del título presentado, sin que pueda prescindir del reconocimiento de la inexactitud de aquella presunción cuando se verifica por quien puede ser favorecido por ella. Así lo imponen tanto la doctrina de los actos propios, que puede operar registralmente en virtud de la eficacia rectificatoria que tiene el consentimiento del propio titular del asiento a cancelar, como la necesidad de cerrar el Registro a actos cuya validez queda jurídicamente comprometida por las propias manifestaciones de los otorgantes, las cuales deben ser tenidas en cuenta en la calificación registral.

Lo cierto es que se reconoce la existencia de varios títulos de transmisión distintos y sucesivos, de suerte que el último de los adquirentes no deriva el suyo del vendedor inicial, sino de otros intermedios (entre ellos, el de cesión de la posición jurídica que en la compraventa previa ostentaban otros compradores anteriores), por lo que la validez de esos títulos anteriores condiciona la del último, y esa validez depende esencialmente del consentimiento, de la capacidad y legitimación de los cedentes, la existencia y licitud de su causa, e incluso de la observancia de las formas que según la naturaleza del negocio fueran exigibles –piénsese en la posibilidad de que aquella transmisión hubiera sido por donación–, elementos todos ellos ausentes en el documento calificado. Si no es posible acreditar el consentimiento de todas las referidas personas, cabe acudir por los últimos adquirentes al expediente notarial para la reanudación del tracto sucesivo registral interrumpido.

(Resolución de 23 de marzo de 2022, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, BOE de 15 de abril de 2022)