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Compraventa de finca en la que la sociedad vendedora está declarada en concurso inscrito cuyo fin consta en sentencia no firme

Registro de la Propiedad. Compraventa. Sociedad vendedora declarada en concurso inscrito. Anotación preventiva por sentencia no firme decretando el fin del concurso.

El objeto de este recurso es la inscripción de la compraventa, no la cancelación de la mención relativa a la situación de concurso de acreedores, pues, aunque se solicite también en la escritura, no se pretende su práctica inmediata, ya que la vendedora se obliga a solicitar y obtener, cuando la sentencia sea firme, el oportuno mandamiento de cancelación. Entonces será cuando deba tener lugar dicha cancelación, aunque la solicitud se formule en ese momento. El Registro de la Propiedad está para dar publicidad a la situación de concurso, sus diferentes fases y las consecuencias asociadas a cada una, pero no se configura como una realidad autónoma que genere sus propios efectos de modo independiente.

El concurso de acreedores busca y necesita esa publicidad, pero esa publicidad no puede desconocer, y menos alterar, la realidad de aquello que debe ser publicado. Dicho de forma escueta, es el Registro de la Propiedad el que se debe adaptar al concurso de acreedores, no al revés. La declaración del concurso no constituye propiamente una carga específica sobre una finca o derecho, sino que hace pública la situación subjetiva del concursado en cuanto al ejercicio de las facultades de administración y disposición sobre sus bienes y en cuanto a la ejecución judicial o administrativa sobre los mismos, obligando al registrador a calificar los actos cuya inscripción se solicite a la luz de tal situación, teniendo siempre en cuenta las fechas del auto de declaración del concurso y la del acto cuya inscripción se solicita, sin que se produzca el conflicto de prioridad que resuelve el artículo 17 de la Ley Hipotecaria. Así, el régimen de intervención o suspensión de las facultades del concursado no nace con la inscripción o anotación del auto, sino que es eficaz desde la fecha del auto de declaración del concurso, con independencia del conocimiento que de él tengan los otorgantes y de que se haya dado o no al auto publicidad extrarregistral y registral. El procedimiento registral no tiene por objeto llevar al registrador al convencimiento de que el contenido del Registro debe ser alterado.

El procedimiento registral, tal y como viene contemplado en nuestro ordenamiento, tiene por finalidad poner de manifiesto ante el registrador la pertinencia de alterar el contenido del Registro mediante la aportación de la documentación legalmente prevista de la que resulte la concurrencia de la causa que así lo justifique por estar igualmente prevista en el ordenamiento. De aquí que el registrador deba rechazar la alteración del contenido del Registro si no se le aporta la documentación legalmente prevista o si la misma no recoge la causa que así lo justifique. Desde esta perspectiva la cuestión por dilucidar es si el concursado puede proceder a la enajenación de una finca una vez que se ha dictado resolución judicial no firme por la que se pone fin a la situación concursal, pues, si la respuesta es afirmativa, necesariamente ha de ser posible su inscripción en el Registro de la Propiedad. Desde la conclusión del concurso cesan las limitaciones sobre las facultades de administración y disposición del deudor, igualmente cesa el administrador concursal, y así ocurre con eficacia inmediata, sin que la interposición del recurso tenga como regla efectos suspensivos. La pretensión de mantener la vigencia de la situación concursal y la consiguiente aplicación del sistema establecido para actos de disposición es de todo punto insostenible.

El contenido del Registro no puede convertirse en una ficción que obligue a mantener, sólo respecto de los bienes inscritos, un régimen dispositivo que resulta de imposible aplicación, pues la administración concursal ha quedado cesada, y el juez no puede intervenir en un procedimiento que ha declarado concluido. Por eso, si el negocio es válido y eficaz en el momento de su celebración, no puede tener bloqueado su acceso al Registro de la Propiedad por razón de no haberse cancelado todavía la anotación referida al concurso. Pero lo anterior no impide que continúe la constancia registral de la situación de concurso hasta que alcance firmeza la resolución judicial, sin que ello implique concurrencia alguna de dos situaciones jurídicas aparentemente contradictorias en el Registro de la Propiedad. Lejos de ello, al informar al actual y futuros adquirentes de la falta de firmeza de la resolución judicial que declaró la conclusión del concurso, estos quedan advertidos del estado claudicante de su derecho.

(Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 4 de julio de 2018 -5ª-, BOE de 19 de julio de 2018)