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Alcance de la responsabilidad del banco no avalista por los anticipos entregados por la compradora de una vivienda al promotor incumplidor

Imagen de una casa de madera. Compraventa vivienda

No es responsable si no se han ingresado o depositado los anticipos en ninguna cuenta de la entidad

En el presente litigio los dos matrimonios demandantes, cada uno de los cuales compró una vivienda en construcción sujeta al régimen de la Ley 57/1968, han visto satisfechas sus respectivas pretensiones tanto de resolución de los contratos de compraventa por incumplimiento de la promotora como de reintegro de las cantidades anticipadas por ellos a cuenta del precio de sus viviendas más intereses, pretensiones dirigidas contra la promotora y la entidad bancaria hoy recurrente.

La controversia en casación se reduce al alcance de la responsabilidad que cabe exigir a la entidad recurrente como depositaria o receptora de cantidades con arreglo a mencionada ley, dado que la sentencia recurrida la extendió a todas las cantidades entregadas al promotor según los contratos, independientemente de que se ingresaran o no en la entidad codemandada, mientras que esta sostiene que no debe responder de la concreta cantidad (18.000 euros) que, aunque no se cuestiona fue entregada por uno de los dos matrimonios al promotor para la compra de su vivienda, no consta fuera ingresada en la cuenta no especial que la promotora-vendedora tenía abierta en dicha entidad, que era la cuenta indicada en el contrato.

La sala declara que en las compraventas de viviendas regidas por la Ley 57/1968 las entidades de crédito que admitan ingresos de los compradores en una cuenta del promotor sin exigir la apertura de una cuenta especial y la correspondiente garantía responderán frente a los compradores por el total de las cantidades anticipadas e ingresadas en la cuenta o cuentas que el promotor tenga abiertas en dicha entidad. De esta doctrina se desprende que la ley solo responsabiliza a las entidades de crédito no avalistas de los anticipos que se ingresen o transfieran a una cuenta del promotor en dicha entidad, de modo que mientras el garante (avalista o asegurador) normalmente responde de todos los anticipos entregados por los compradores al vendedor, en cambio la entidad de crédito no garante solo responde de las cantidades que se entreguen o depositen en ella.

En el caso, la sentencia recurrida infringe la referida doctrina jurisprudencial por haber responsabilizado a la entidad recurrente de la totalidad de las cantidades anticipadas, independientemente de que fueran o no ingresadas en la entidad, pese constar probado con respecto al contrato de compraventa, que el primer pago a la promotora en el momento de la firma del contrato, aun tratándose de un pago previsto en el propio contrato y correspondiente a una parte del precio, no fue ingresado por la promotora en la cuenta indicada en el contrato ni en ninguna otra que tuviera abierta en la entidad recurrente, sin que el conocimiento del contrato de compraventa por la entidad recurrente, en el que se la mencionaba como avalista, pueda ampliar su responsabilidad por estar probado que nunca llegó a avalar efectivamente a la promotora-vendedora.

(Sentencia del Tribunal Supremo, Sala de lo civil, de 9 de julio de 2019, rec. 185/2016)