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Letras libradas como pago de entregas a cuenta de la compra de una vivienda en construcción y descuento de las mismas

Compraventa de viviendas para uso residencial. Cantidades anticipadas. Requisitos de constitución de cuenta especial y constitución del aval. Incumplimiento de promotora. Responsabilidad compartida de la entidad bancaria y el promotor. Exceptio doli.

La jurisprudencia de esta sala sobre la no responsabilidad del banco descontante parte de la incompatibilidad de las exigencias de la Ley 57/1968 (actual Disposición primera de la Ley 38/1999) con la abstracción propia del régimen de los efectos cambiarios librados para el pago de cantidades anticipadas en la compraventa de viviendas en construcción cuando el tenedor de la letra es ajeno a la relación causal, y reitera que las obligaciones que prevé la Ley (en particular, la de garantizar la recuperación de las cantidades anticipadas por los compradores, aunque los pagos se hagan mediante efectos cambiarios) no se imponen en ningún caso al banco descontante, lo que se traduce en que este último, como tenedor legítimo de los efectos y titular de los créditos cambiarios autónomos y abstractos incorporados a ellos, pueda descontarlas y sea inmune frente a eventuales excepciones extracambiarias fundadas en las relaciones personales entre el librado-aceptante (el comprador) y el librador (promotora). En consecuencia, el comprador-aceptante de las letras de cambio libradas para el pago de anticipos a cuenta del precio de la compraventa no puede responsabilizar al banco descontante del incumplimiento por parte del promotor-librador de sus obligaciones derivadas de la Ley, a menos que pueda demostrarse la exceptio doli, es decir, la intervención del banco-tenedor en el contrato subyacente aunque sea de modo encubierto o en connivencia con las partes o confabulando con el librador o como testaferro

A este respecto debe añadirse que, según esa jurisprudencia, es determinante para no apreciar la exceptio doli que el banco no pudiera conocer, al descontar las letras, que el contrato sería incumplido en el futuro, y si se atiende a la cronología de los hechos probados el banco recurrente no pudo conocer que la promotora incumpliría la prestación esencial de entregar la vivienda en plazo. Por tanto, el banco descontante hoy recurrente es un tercero cambiario, ajeno a la relación causal que dio origen a las letras de cambio.

Quien responde legalmente es la entidad de crédito que admite anticipos de los compradores en una cuenta del promotor sin exigir la apertura de una cuenta especial debidamente garantizada, no la entidad de crédito que se limita a descontar efectos cambiarios presentados por promotor.

(Sentencia del Tribunal Supremo, Sala de lo Civil, de 21 de diciembre de 2021, recurso 5607/2018)