Inexistencia de renuncia del comprador de una vivienda en construcción sobre las cantidades anticipadas

Compraventa de vivienda en construcción. Ley 57/1968. Justificante de pago entregado por el banco. Inexistencia de renuncia del comprador sobre las cantidades anticipadas.

En el presente litigio el comprador de una vivienda en construcción, hoy recurrente, reclamó del banco hoy recurrido, por su condición de avalista, la parte del total de las cantidades anticipadas por él a la promotora a cuenta del precio de la vivienda pendientes aún de devolución más sus intereses, y como la demanda fue íntegramente desestimada en segunda instancia por apreciar el tribunal un acuerdo transaccional sobre el total de las cantidades anticipadas, la controversia en casación se reduce a determinar si la interpretación del documento que contenía dicho acuerdo vulnera o no lo dispuesto en el art. 7 de la Ley 57/1968 y su jurisprudencia acerca del carácter irrenunciable de los derechos del cesionario.

La sala recuerda que la responsabilidad del avalista de la referida norma, aunque se trate de un aval colectivo, deriva del propio aval y su efectividad a la hora de responder frente a los compradores de la totalidad de los anticipos más sus intereses, sin límites cuantitativos y tal y como lo haría el promotor avalado, solo requiere que se hayan hecho entregas a cuenta del precio de cantidades previstas en el contrato y que el promotor haya incumplido su obligación de entregar la vivienda, pero no depende de que los anticipos se hayan ingresado o no en una cuenta del banco avalista o de otra entidad, ni del carácter de dicha cuenta.

El carácter irrenunciable de los derechos que la Ley 57/1968 otorga a los compradores no impide que, una vez producido el incumplimiento del vendedor, el comprador pueda llegar a una transacción con el vendedor que implique una renuncia a recuperar la totalidad de las cantidades anticipadas, renuncia que beneficiará al garante en cuanto este responde por el vendedor. Sin embargo, en el presente caso no hay transacción alguna entre comprador y vendedor, sino, únicamente, un «recibí» firmado por el comprador como pago de las responsabilidades que para el banco derivaban del aval individual y en virtud del cual el comprador daba por extinguidas todas las responsabilidades del banco en relación con el citado aval y al importe pagado. En consecuencia, no hubo renuncia a los anticipos que excedieran del límite de dicho aval individual y por los que el banco debía responder en cuanto avalista general del vendedor.

(Sentencia del Tribunal Supremo, Sala de lo civil, de 12 de septiembre de 2022, recurso 684/2019)