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Resolución de contrato de compraventa de vivienda con anterioridad a la declaración de concurso de la promotora

Contrato de compraventa de vivienda. Incumplimiento. Retraso en la entrega. Concurso de acreedores de la vendedora. Resolución contractual antes de la declaración del concurso. La jurisprudencia ha venido interpretando el art. 1124 CC en el sentido de entender que el mismo también permite un ejercicio de la facultad resolutoria mediante declaración extrajudicial dirigida a la parte incumplidora, siempre a reserva de que ésta, si es que no estuviera conforme, acuda a los Tribunales para negar el incumplimiento resolutorio o rechazar la oportunidad de hacerlo valer como causa de extinción sobrevenida de la relación contractual. De acuerdo con esa doctrina y tomando en consideración que el referido artículo reconoce al contratante perjudicado la facultad de «escoger entre exigir el cumplimiento o la resolución de la obligación», se entiende que ésta última tiene lugar, no cuando se produjo el incumplimiento, sino cuando aquel, tras optar por resolver la relación, lo comunica a la otra parte, mediante una declaración de naturaleza recepticia o, en su caso, mediante un acto concluyente con el mismo significado y eficacia. De tal forma que, en el presente caso, los compradores, haciendo uso de la convenida facultad de resolución del contrato en caso de incumplimiento de la obligación de entrega de la vivienda en el término convenido, resolvieron el contrato de compraventa antes de que el concurso fuera declarado. Cuestión distinta es que, ante la negativa de la vendedora, los compradores se vieran compelidos a solicitar la declaración judicial de resolución por incumplimiento, que presupone los efectos resolutorios de la denuncia extrajudicial de resolución realizada por los compradores, y lo que hace es declararlo así. En consecuencia, la sentencia estimatoria de la demanda no resuelve el contrato de compraventa, sino, más bien, declara la procedencia de la resolución que extrajudicialmente realizaron los compradores. Por ello, los efectos de la resolución se remontan a la resolución extrajudicial y, más en concreto, a la recepción de la declaración unilateral de los compradores que ponía en conocimiento del vendedor su voluntad de resolver el contrato. Lo que conlleva que, al declararse el concurso, el contrato ya estuviera resuelto y que hubiera nacido antes la obligación de restitución de las cantidades entregadas a cuenta, que por ser anterior a la declaración de concurso tendría la consideración de crédito concursal. En la medida en que el contrato fue resuelto antes del concurso, los eventuales efectos novatorios de un convenio, que cesaron con la apertura de la liquidación, en cualquier caso no impedían declarar judicialmente la reseñada resolución contractual.

(Sentencia del Tribunal Supremo, Sala de lo civil, de 20 de septiembre de 2018, rec. 2755/2015)