Resolución de contrato de compraventa de viviendas por retraso en la entrega. Naturaleza de las arras pactadas

Compraventa de viviendas. Resolución por incumplimiento de la vendedora. Retraso en la entrega. Naturaleza de las arras pactadas por la partes. Recurre en casación la compradora-demandante y plantea, en esencia, el retraso en la entrega como causa resolutoria y el destino de las arras penitenciales, pactadas como tales en el contrato. El retraso en la entrega de las viviendas fue voluntario en casi un año por causa imputable a la promotora vendedora y en más de dos años por un litigio contencioso-administrativo por motivos urbanísticos. Por lo que respecta a los efectos resolutorios del incumplimiento del plazo de entrega, la jurisprudencia más reciente establece que el incumplimiento que constituye su presupuesto ha de ser grave o sustancial, lo que no supone una tenaz y persistente resistencia renuente al cumplimiento pero sí que origine la frustración del fin del contrato, esto es, que se malogren las legítimas aspiraciones de la contraparte, pues la de entrega constituye la obligación esencial y más característica de la compraventa para el vendedor. Quien fija el plazo de entrega de las viviendas es el promotor, que debe conocer las dificultades propias de esta actividad y prever las circunstancias y asegurarse de poder cumplir sus compromisos, fijando un plazo de entrega mucho más dilatado en el tiempo, aunque ello le haga perder algún posible cliente. El riesgo de acabar las obras dentro del plazo establecido en el contrato es asumido íntegramente por el promotor vendedor como parte de su riesgo empresarial y, en consecuencia, no puede trasladarse al comprador. En el caso, el plazo de entrega era esencial, como para frustrar su incumplimiento el interés contractual del comprador, y lo acreditan las consecuencias que se pactan para el supuesto de que el vendedor no pueda entregar la vivienda y anexos en la fecha prevista en contrato. Por otra parte, la sentencia recurrida ha interpretado los contratos y alcanza la conclusión, ante su equivocidad terminológica, que las arras que se prevén en ellas no son arras penitenciales, aunque así las denominen las partes, sino arras penales, que son las que tienen como fin establecer una garantía del cumplimiento del contrato mediante su pérdida o devolución doblada para el caso de incumplimiento. Como tal interpretación no merece para la sala el calificativo de ilógica o arbitraria, se mantiene que las arras pactadas son las penales, con la finalidad que tienen anudadas. Sin embargo, una vez mantenida la calificación de arras penales, y ante el silencio de las cláusulas del contrato sobre la cuantía de las arras, se consideran como tales las que, en su día, se abonaron en concepto de señal para la reserva de los dos inmuebles. En consecuencia se estima la petición subsidiaria de la demanda.

(Sentencia del Tribunal Supremo, Sala de lo Civil, de 25 de abril de 2018, rec. 772/2015)