Concurso de acreedores y clasificación de los créditos por gastos comunes de las fincas en régimen de propiedad horizontal

Concurso de acreedores. Clasificación de créditos.  Propiedad horizontal. Cuotas comunes.

Las hipotecas legales tácitas, son las que resultan establecidas de manera automática por la Ley, sin necesidad de acto constitutivo ni de inscripción en el Registro. Estas hipotecas legales tácitas conceden a su beneficiario una preferencia de cobro que se antepone a cualquier otro acreedor, sin necesidad de inscripción en el Registro. Así ocurre con los créditos de la Comunidad contra el propietario por gastos comunes, conforme a lo previsto en el citado art. 553-5.1 Código civil Catalán. El precepto no solo grava la finca frente a un adquirente, en todo caso, sino que la afección al pago se prevé aunque no haya habido transmisión.

El legislador, ni en la ley de Propiedad Horizontal ni en la Ley Concursal, no ha previsto expresamente los privilegios y preferencias de los créditos por gastos comunes en concurso, pero ello no debe impedir considerarlo como una hipoteca legal tácita y, en consecuencia, reconocerlo como un crédito con privilegio especial dentro del concurso.

Pero el art. 149.5 LC establece que "en el auto de aprobación del remate o de la transmisión de los bienes o derechos realizados ya sea de forma separada, por lotes o formando parte de una empresa o unidad productiva, el juez acordará la cancelación de todas las cargas anteriores al concurso constituidas a favor de créditos concursales, salvo las que gocen de privilegio especial conforme al artículo 90 y se hayan transmitido al adquirente con subsistencia del gravamen". Por lo tanto, el gravamen que garantiza el pago de los créditos a favor de la comunidad debería purgarse con la transmisión del inmueble y solo su clasificación como especialmente privilegiado permite su adecuada protección.

Excluir de dicha clasificación, primero, el crédito por las costas derivadas del procedimiento seguido para su cobro, que debe de ser clasificado como ordinario y liquidado mediante la oportuna tasación. Segundo, los intereses devengados por la mora en el pago de dichas obligaciones, puesto que la garantía no alcanza dicho crédito, aunque la cuestión es, como el resto de las anteriores consideraciones, discutible.

Por tanto, por una parte el crédito está garantizado con hipoteca legal tácita, por lo que, conforme al art. 161 LH debería producir los mismos efectos que la hipoteca voluntaria. En consecuencia, de acuerdo con lo previsto en el art. 114 LH, la garantía podría extenderse a los intereses de los dos últimos años transcurridos y la parte vencida de la anualidad corriente. Sin embargo, lo cierto es que el art. 553.4.3 CCC no se refiere a los intereses que devenguen dichos créditos y que la Ley Concursal, como regla general, califica de subordinados "los créditos por (...) e intereses de cualquier clase, incluidos los moratorios" (art. 92.3 LC). Aunque dicho precepto excluye los correspondientes a créditos con garantía real hasta donde alcance la respectiva garantía, lo cierto es que el texto de la norma, como hemos dicho, no extiende la garantía real a los intereses. Por lo tanto, debemos clasificarlos como subordinados sin cuantía hasta que se liquiden.

(Sentencia de la Audiencia Provincial de Barcelona,  de 11 de junio de 2019, recurso 1913/2018)