Efectos del desistimiento unilateral del arrendatario de un local de negocio

Contrato de arrendamiento de Local de negocio. Desistimiento unilateral. Consecuencias. Lucro cesante

Consecuencias del desistimiento unilateral del contrato por parte del arrendatario de un local de negocio cuando no se reconoce en el contrato la facultad de desistimiento unilateral anticipado.

En las dos instancias se ha estimado la acción ejercitada por el arrendador en la que solicitaba la condena al arrendatario al pago del importe de la renta mensual inicialmente pactada que corresponde a todo el plazo que según el contrato queda por cumplir.

La sala en casación señala que ya no se discute, de que hubo incumplimiento por parte del arrendatario al desistir anticipadamente del contrato de arrendamiento de local, sin que esta facultad estuviera reconocida en el contrato, que no recogía previsión alguna sobre las consecuencias económicas entre las partes para el caso de desistimiento unilateral. Debemos partir también de que el contrato estaba sometido, por previsión contractual expresa, a la Ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos, que no contiene norma alguna para el caso de desistimiento unilateral por el arrendamiento para uso distinto del de vivienda, a diferencia de lo que sucede para el arrendamiento de vivienda.

El arrendador ejercitó de manera principal una acción por la que solicitaba el cumplimiento del contrato, es decir, el pago de las rentas conforme a los vencimientos pactados en el contrato. Esa acción de cumplimiento del contrato, al amparo del artículo 1124 del Código Civil frente al incumplimiento, comportaría que el arrendador debiera mantener la disponibilidad del inmueble a favor del arrendatario, incluso aunque este hubiera puesto a su disposición las llaves. La Audiencia, confirmando el criterio del juzgado, y asumiendo la calificación de la acción de la parte actora, entiende que lo solicitado de manera subsidiaria y concedido es el cumplimiento por equivalente del contrato de arrendamiento, una vez que considera que el cumplimiento íntegro del contrato, con la vuelta del arrendatario a ocupar el local, no es posible. Esta calificación de la acción como cumplimiento por equivalente es la que lleva a la sentencia recurrida a considerar que no se está pidiendo una indemnización que sea susceptible de moderación, sino las rentas que se debían percibir por todo el contrato, por lo que no procedería moderación alguna.

En este caso, la reclamación de una suma de dinero al arrendatario, si no es acción de cumplimiento del contrato en sus términos (a medida que se vayan devengando y con actualizaciones) propiamente es una resolución, y lo que se está pidiendo es la indemnización de los perjuicios económicos ocasionados al arrendador.

Por ello, debemos dar la razón al recurrente y casar la sentencia recurrida, pues es contraria a la doctrina de la sala cuando entiende que en este caso no procede moderar la cantidad solicitada, equivalente al importe íntegro de la renta dejado de percibir durante los años establecidos para la vigencia del contrato, y sin realizar ponderación alguna que valore los daños ocasionados al arrendador, atendiendo, entre otras circunstancias concurrentes, a la posibilidad de concertar un nuevo arrendamiento, en principio por renta similar, al momento en el que el arrendador pudo disponer del local, o el tiempo pendiente de cumplimiento en el momento en el que se desistió. La indemnización cubrirá las mensualidades mientras tuvo a su disposición el inmueble el arrendatario añadiendo, la cuantía correspondiente a doce meses de renta, como plazo en el que en circunstancias normales el local hubiera podido ser incluso acondicionado para otro tipo de explotación y realquilado.

(Sentencia del Tribunal Supremo, Sala de lo Civil, de 21 de octubre de 2025, recurso 4298/2020)