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Efectos de la ejecución hipotecaria en arrendamiento de local de negocio

Contrato de arrendamiento de local de negocios. Derechos del arrendatario. Extinción de contrato.

Subrogación efectiva de un nuevo propietario en la posición de arrendador una vez adquiere un inmueble (con uso distinto al de la vivienda) mediante un procedimiento de ejecución hipotecaria, en concreto mediante subasta (enajenación forzosa).

La cuestión jurídica controvertida,  se ciñe a la determinación de los efectos provocados en la relación arrendaticia por la enajenación forzosa de la finca arrendada (destinada a un uso distinto al de vivienda habitual) derivada de una ejecución hipotecaria, sin que conste el arrendamiento inscrito en el Registro de la Propiedad con anterioridad a la hipoteca ejecutada.

La reforma introducida por la Ley 4/2013 no tiene eficacia retroactiva, de forma que los contratos anteriores a su entrada en vigor siguen rigiéndose por la redacción original de la LAU; en el que resultaba un régimen de subsistencia del arrendamiento (hasta agotar el plazo de cinco años desde su celebración) y subrogación forzosa del adjudicatario durante ese periodo de tiempo (en caso de que constase inscrito el arrendamiento en el Registro de la Propiedad antes que la hipoteca, el arrendamiento subsistiría por toda la duración pactada). En este caso no se debe prescindir del hecho de que la finca arrendada no era una vivienda, extremo que también obvió el juzgado.  Respecto de los arrendamientos para uso distinto del de vivienda, el título III sólo contempla una norma para el caso de enajenación de la finca, el art. 29 que mantiene su redacción original y escuetamente dispone: "El adquirente de la finca arrendada quedará subrogado en los derechos y obligaciones del arrendador, salvo que concurran en el adquirente los requisitos del artículo 34 de la Ley Hipotecaria.

De esta norma resulta que el adquirente que reúna los requisitos del art. 34 LH no quedará subrogado en los derechos y obligaciones del arrendador en ningún caso ni durante plazo alguno. No existe ninguna otra previsión legal para esta modalidad de arrendamientos de uso distinto al de vivienda en función de que la duración del arrendamiento sea o no superior a cinco años, ni sobre indemnización al arrendatario a cargo del enajenante. Tampoco para el caso de que la causa de la pérdida del derecho del arrendador no sea su enajenación voluntaria, sino su extinción o resolución por enajenación forzosa derivada de una ejecución hipotecaria o de sentencia judicial u otra de las causas previstas en el art. 13.1 LAU para el caso de los arrendamientos de viviendas. En el caso, no consta pacto en contrario, por tanto, en ausencia de pacto contractual en la materia (que en este caso no existe al producirse la transmisión no mediante contrato translativo sino por enajenación forzosa), hay que acudir al Código civil por la remisión que al mismo hace el art. 4.3 LAU. Lo que reconduce a los arts. 1571.1 y 1549 CC. Según el primero: "El comprador de una finca arrendada tiene derecho a que termine el arriendo vigente al verificarse la venta, salvo pacto en contrario y lo dispuesto en la Ley Hipotecaria". Esta última referencia se enmarca en la previsión más amplia del art. 1549 CC, que dispone: "con relación a terceros, no surtirán efecto los arrendamientos de bienes raíces que no se hallen debidamente inscritos en el Registro de la Propiedad".

La ley general no ha procurado una protección singular al arrendatario, por lo que, al desaparecer el derecho del arrendador, la locación se extingue y el nuevo titular no viene obligado a respetarlo, tal como acaece en el supuesto de transmisión contemplado en el artículo 1571 del Código Civil.

En el caso no cabe sostener tampoco la concurrencia de los requisitos que exige la jurisprudencia para colegir una renuncia al derecho al cobro de las rentas arrendaticias devengadas durante el periodo de tiempo que medió entre la adjudicación del local a la demandante y su aportación posterior a otra sociedad.

(Sentencia del Tribunal Supremo, Sala de lo Civil,  de 15 de noviembre de 2021, recurso 2284/2021)