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Medidas extraordinarias dirigidas a arrendamientos de locales de negocios. Reducción y el aplazamiento de la renta

La crisis sanitaria provocada por el SARS-CoV-2 ha tenido importante repercusión sobre algunos sectores como el turismo o el comercio, esenciales para la economía española lo que hace necesario extender la aplicación de algunas de las ayudas aprobadas en meses anteriores; y así además de las medidas laborales (capitulo II) y tributarias (Capitulo III), nosotros nos centraremos en las medidas del capítulo I de este Real Decreto-ley 35/2020, de 22 de diciembre (BOE de 23 de diciembre y entrada en vigor al día siguiente), de medidas urgentes de apoyo al sector turístico, la hostelería y el comercio y en materia tributaria, cuyo objetivo se establece en reducir los gastos fijos de arrendamiento que soportan empresas y autónomos.

La falta de ingresos o la minoración de los mismos durante el periodo que dure el estado de alarma puede dar lugar a la incapacidad financiera de autónomos y pymes para hacer frente al cumplimiento, total o parcial, de sus obligaciones de pago de renta de locales en alquiler que pone en serio riesgo la continuidad de sus actividades y ni la Ley 29/1998 de arrendamientos urbanos, ni el Código Civil ofrecen soluciones a la situación actual, por lo que esta norma propone un procedimiento para que las partes puedan llegar a un acuerdo para la modulación del pago de las rentas de los alquileres de locales, como continuación y mejora del que se propuso por el Real Decreto-ley 15/2020. Las medidas señaladas en el capítulo I que a continuación señalamos, se limitaran solo a aquellos casos de falta de acuerdo entre las partes:

Medidas dirigidas a arrendamientos de locales de negocios.

En el caso de que el arrendador sea un gran tenedor (10 o más locales) si las partes no llegaran a un acuerdo, el arrendatario podrá optar entre las siguientes alternativas:

A.- Una reducción del 50% de la renta arrendaticia durante el tiempo que dure el estado de alarma, sus prórrogas, y hasta un plazo máximo de cuatro meses adicionales a contar desde la finalización del estado de alarma.

B.- Una moratoria en el pago de la renta arrendaticia durante el tiempo que dure el estado de alarma, sus prórrogas y hasta un plazo máximo de cuatro meses adicionales a contar desde la finalización del estado de alarma. El pago aplazado de las rentas se podrá realizar durante un periodo de dos años a contar desde la finalización de la moratoria.

Estas medidas, no resultará de aplicación cuando la persona arrendadora se encuentre en concurso de acreedores.

La solicitud se realizará por la persona arrendataria, una vez se cumplan los requisitos previstos en el artículo 3 antes del 31 de enero de 2021.

La persona arrendadora comunicará expresamente su decisión a la arrendataria, en el plazo máximo de siete días hábiles, desde que la arrendataria le haya formulado su solicitud por un medio fehaciente. 

En el marco del acuerdo, las partes podrán disponer libremente de la fianza para pagar algunas de las mensualidades no pagadas.

Requisitos del arrendatario para la solicitud:

  • Estar afiliado y en situación de alta, al declararse el estado de alarma.
  • Que su actividad haya quedado suspendida a la entrada en vigor del Real Decreto 926/2020, o por la Autoridad competente. Si la actividad no quedo suspendida, deberá acreditar la reducción de la facturación del mes natural anterior al que se solicita el aplazamiento o reducción de la renta en, al menos, un 75 por ciento, en relación con la facturación media mensual del trimestre al que pertenece dicho mes referido al año anterior.

En caso de contrato de arrendamiento de inmueble afecto a la actividad económica desarrollada por una pyme:

  • Que no se superen los límites establecidos en el artículo 257.1 del texto refundido de la Ley de Sociedades de Capital.
  • Que su actividad haya quedado suspendida por el Real Decreto 926/2020, o por la Autoridad competente. En el supuesto de que su actividad no se vea directamente suspendida se deberá acreditar la reducción de su facturación del mes natural anterior al que se solicita el aplazamiento o reducción de la renta en, al menos, un 75 por ciento, en relación con la facturación media mensual del trimestre al que pertenece dicho mes referido al año anterior.

Los requisitos se acreditaran por declaración responsable del arrendatario sobre la base de la información contable. Si el arrendador lo requiere tendrá que mostrar sus libros contables. La suspensión de actividad, se acreditará mediante certificado expedido por la AEAT o entidad competente.

De obtener la medida sin cumplir los requisitos, serán responsables de los daños y perjuicios que se hayan podido producir, además de las posibles responsabilidades de otro orden.

Para el resto de arrendadores de locales, se establece un incentivo fiscal con el que se pretende que las personas físicas que alquilan los locales en los que se desarrollan determinadas actividades económicas vinculadas al sector turístico, la hostelería y el comercio acuerden voluntariamente rebajas en la renta arrendaticia correspondiente a los meses de enero, febrero y marzo de 2021, permitiendo computar como gasto deducible para el cálculo del rendimiento del capital inmobiliario la cuantía de la rebaja de la renta acordada durante tales meses.

La disposición adicional primera excluye de la aplicación de las medidas contempladas en el capítulo I a las personas arrendatarias de las entidades a que se refiere el artículo 22.1 de la Ley 38/2015, de 29 de septiembre, del sector ferroviario, debido a que en ese ámbito ya existe una regulación específica al respecto.

Medidas de liquidez y solvencia.

La primera es la ampliación en la carencia de los préstamos avalados por las líneas ICO y por las sociedades de garantía recíproca de las distintas comunidades autónomas con reafianzamiento de CERSA, así como de su periodo de amortización, medida aprobada el pasado 24 de noviembre en Consejo de Ministros. En concreto, se instrumentó la ampliación por un año adicional de la carencia para la devolución de los prestamos ICO, siempre y cuando la carencia total no supere los 24 meses, y de los avales de las SGR con reafianzamiento de CERSA, así como del periodo de amortización, en un máximo de 3 años, sin poder superar los 8 años el vencimiento total de la operación. Esta medida va a beneficiar a más de 256.000 empresas del sector turístico, hostelería y comercio y supone una reducción del esfuerzo financiero como consecuencia del aplazamiento en la devolución del principal e intereses de los préstamos avalados por el Estado.

La segunda es la creación de un nuevo tramo de la línea de avales del ICO aprobada en el Real Decreto-ley 25/2020, para pymes y autónomos del sector turístico, hostelería y actividades anexas dotada con 500M€ y con hasta un 90% de garantía. Esta línea permitirá obtener financiación a empresas muy afectadas por el COVID-19 como las agencias de viajes, el transporte discrecional y el sector alojativo al incrementarse la garantía pública de los avales en 10 puntos respecto a la línea ICO COVID-19.

Por otro lado, las agencias de viaje y operadores turísticos y los servicios de reservas podrán utilizar la financiación avalada por el ICO para la devolución de los anticipos de clientes por viajes combinados y derechos de resarcimiento.

Por último, dentro de este bloque de financiación, se propone la creación de una Sociedad de Garantía Recíproca de carácter exclusivamente turístico que tiene como finalidad facilitar el acceso a la financiación mediante garantías. Su capacidad para inyectar liquidez es del 700% de su capital.

Medidas regulatorias.

El capítulo IV introduce medidas de flexibilización que permitan el mantenimiento de incentivos regionales y ayudas para garantizar la liquidez del sector turístico. También se amplía la moratoria para presentar concurso de acreedores.

Por último, se establece un régimen transitorio de las zonas de gran afluencia turística para 2021. La pandemia ha provocado la caída de turistas, por lo que las zonas no cumplirían los criterios establecidos.

Por ello, no resultarán de aplicación los datos referidos al año 2020 sobre habitantes, pernoctaciones y cruceristas en puertos en los que operen cruceros turísticos. Se utilizará la media de los tres años anteriores.

La disposición final segunda incluye una modificación de la disposición adicional décima del texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana, aprobado por Real Decreto Legislativo 7/2015, al objeto de incorporar un apartado para regular la coordinación entre el planeamiento urbano y aquellas obras que los órganos de la Administración General del Estado desarrollen al amparo del artículo 120 de a Ley 9/2017, de 8 de noviembre, de Contratos del Sector Público.