Contrato de arrendamiento de obra y la figura del project manager (gestor de proyectos)

Contrato de arrendamiento de obra. Vicios de la construcción. Agente de la edificación. Figura del project manager (gestor de proyectos). Responsabilidad como agente de la edificación. Falta de legitimación pasiva. Enriquecimiento injusto.

Incumplimiento de las obligaciones contractuales asumidas por cada uno de los demandados en relación con un contrato de arrendamiento de obra para la construcción de una vivienda. La apelante, además de aparecer como promotora de la vivienda en construcción, es su propietaria, y si bien llevó a cabo la contratación de todas las empresas que intervinieron en el proceso constructivo, todo ello fue a propuesta, y bajo supervisión y control, de la demandada; que, fue contratada por otra mercantil distinta de la que ahora es apelante, como Project Manager, precisamente para que asesorara a aquella en la creación de una sociedad encargada de la promoción, para obtener así los beneficios impositivos que pudieran darse.

El autopromotor, aunque no puede ser considerado un tercer adquiriente, es el beneficiario de la obra y puede ejercer las acciones que considere contra los agentes de la edificación en base a la LOE. Respecto a la  figura del "Project Manager" (gestor de proyectos) como agente de la edificación, el contrato de project manager, lo firmó una empresa distinta a la promotora, pero para que asesorara a esta, que fue la que además abonó la mayor parte de los honorarios y está legitimada para solicitar su cumplimiento.

El project manager se sitúa en una posición intermedia entre el promotor y la dirección facultativa y suele caracterizarse por asumir la gestión única de todas las fases del proyecto, la coordinación de todos los agentes intervinientes, la participación en el estudio de viabilidad, y la vigilancia del proceso constructivo, pero hay que acudir a cada contrato para precisar las competencias atribuidas al gestor de proyectos, es decir, para poder ser considerado como un agente de la edificación habrá que acudir a cada caso concreto para ver las competencias que se le atribuyen. Lo que le atribuye la condición de agente de la edificación es su encaje dentro del genérico concepto que se establece en el art. 8 LOE: "Son agentes de la edificación todas las personas, físicas o jurídicas, que intervienen en el proceso de la edificación. 

En este caso, el project manager debe ser considerado como un agente de la edificación, al no ser un mero gestor de la documentación, sino que tenía poder de decisión delegado por el promotor, controlando la dirección de la obra y las certificaciones.

(Sentencia del Tribunal Supremo, Sala de lo Civil, de 15 de octubre de 2020, recurso 4252/2017)