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La tácita reconducción en los contratos de arrendamientos de vivienda y su oposición a la misma por el propietario

Contrato de arrendamiento. Tacita reconducción. Requisitos.

Se plantea al tribunal una cuestión jurídica, relativa a las consecuencias que sobre la acción de desahucio de un contrato de arrendamiento sobre una vivienda y unos garajes, que son fincas independientes (y de dueños distintos), y cuyo plazo de duración ha expirado, tiene el hecho de que la declaración de oposición a la prórroga tácita del contrato la haga el adquirente, en pública subasta, de la vivienda, que no es el propietario de las plazas de garaje incluidas en el contrato de arrendamiento inicial.

El contrato de arrendamiento es esencialmente temporal sin posibilidad de ser indefinido y el Código civil, señala que si se cumple el plazo, incluidas sus prórrogas, resulta de aplicación el régimen de la tácita reconducción del art. 1566 CC. La tácita reconducción da lugar en realidad a un nuevo contrato de arrendamiento que se perfecciona por el consentimiento tácito de los contratantes. Por ser un contrato nuevo se extinguen las garantías y su plazo no es el mismo del contrato anterior (que ya se consumió), sino el establecido supletoriamente por el Código Civil.

El objeto de la controversia que ahora se plantea en casación consiste en determinar si en un arrendamiento de inmuebles con pluralidad de objetos (vivienda y plazas de garaje), en el que durante su vigencia se ha enajenado de forma separada la propiedad de la vivienda, puede el adquirente de ésta, que se ha subrogado en la posición del arrendador, de forma independiente del propietario de las plazas de garaje, enervar la tácita reconducción del art. 1566 CC, manifestado su oposición a la renovación del contrato mediante el correspondiente requerimiento fehaciente dirigido a la arrendataria, respecto de la vivienda de su propiedad, según defiende la recurrente, o bien si para provocar aquel efecto enervante es precisa la concurrencia también de la manifestación de la oposición a la tácita reconducción por parte de los propietarios de las plazas de garaje.

Se señala que en el caso de la tácita reconducción de un contrato único sobre una pluralidad de objetos, es necesario que la voluntad presunta favorable sea predicable de la totalidad de los potenciales arrendadores. Es decir, si se pretende, como es nuestro caso, que queden vinculados por la obligación de ceder el uso, en calidad de arrendadores (art. 1.546 CC) los diferentes propietarios de dos inmuebles diferenciados, vivienda y garaje, será necesario que se pueda afirmar la aquiescencia, al menos tácita, de ambos. De este modo, si cualquier de ellos se opone no se producirá la tácita reconducción.

En este caso no estamos en presencia de un supuesto de resolución de contrato, sino de oposición a su tácita reconducción, figura en la que se produce el nacimiento de un nuevo contrato que, para existir, requiere el consentimiento de los nuevos propietarios, como titulares del poder de disposición sobre la vivienda, por tanto queda extinguido el contrato de arrendamiento de vivienda y no existe tacita reconducción.

(Sentencia del Tribunal Supremo, Sala de lo Civil,  de 31 de marzo de 2021, recurso 1253/2020)