Extinción de arrendamiento por no uso de la vivienda

Contrato de arrendamiento urbano de vivienda. Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964. Prorroga. Extinción de contrato por no uso.

Arrendatario que no ocupa la vivienda durante más de seis meses en el curso de un año ya que la vivienda era ocupada por la hija del arrendatario por razones de estudio.

Las partes no han discutido que, por la fecha de celebración del contrato, es aplicable al caso la Ley de arrendamientos urbanos de 1964 y la cuestión controvertida versa sobre si se puede interpretar que la vivienda está ocupada cuando quien efectivamente la ocupa es una hija del arrendatario en razón de sus estudios universitarios, y si ese uso es merecedor de la protección legal de la prórroga forzosa. La actora ejercitó, al amparo de la LAU 1964 una acción dirigida a que se declarase resuelto el contrato de arrendamiento de vivienda por denegación de la prórroga como consecuencia de la falta de uso por parte del inquilino demandado. El inquilino entiende que, aunque no habite permanentemente la vivienda arrendada, basta con su ánimo de utilizar el piso para su hija, aunque haya perdido el control físico o material del bien. Frente a ello, el recurso de casación se funda en que tal uso no está amparado por la prórroga forzosa, al no ser un uso propio del inquilino y, en consecuencia, queda abierta la posibilidad de la resolución del contrato.

No está planteando que haya habido una cesión inconsentida, sino si la ocupación de la vivienda arrendada por la hija del arrendatario permite entender que la vivienda sigue ocupada o si, por el contrario, la ocupación debe ser de manera directa y material por el arrendatario, a cuya necesidad de vivienda debe dar satisfacción la vivienda arrendada.

La sentencia recurrida no considera probada la ocupación de la vivienda por el arrendatario durante seis meses en el último año, de modo que se daría el supuesto de hecho en la LAU 1964, esto es, que concurriría causa para la denegación de la prórroga por no ocupar la vivienda durante más de seis meses en el curso de un año y, en consecuencia, causa de resolución.

Solo en el caso de que a través de la vivienda arrendada el arrendatario estuviera cumpliendo su obligación de atender a la necesidad de vivienda de un hijo dependiente económicamente, cabría plantearse que se está cumpliendo la exigencia de mantener ocupada la vivienda en los términos requeridos por el art. 62. 3.º LAU 1964, en la medida en que en tal caso serviría a la satisfacción de la necesidad de vivienda que incumbe al arrendatario. Sin embargo, el arrendatario no ha realizado ningún esfuerzo probatorio en este sentido, lo que, partiendo de que no está probada la ocupación de la vivienda por el arrendatario durante seis meses en el último año, conduce a la estimación del recurso de casación y a la resolución del contrato de arrendamiento.

(Sentencia del Tribunal Supremo, Sala de lo Civil, de 22 de diciembre de 2025, recurso 6433/2020)