Comisión de apertura abusiva en contrato de préstamo con garantía hipotecaria

Contrato de préstamo. Comisión de apertura. Garantía hipotecaria. Consumidores. Control de abusividad. Proporcionalidad.

Comisión de apertura en contrato de préstamo con garantía hipotecaria celebrado con consumidores y control de abusividad y proporcionalidad al ser superior al 1,5%.

A efectos de examinar la abusividad de la condición general que nos ocupa, referente a la comisión de apertura del contrato de préstamo, la buena fe, debe comprobarse que el prestamista tratando de manera leal y equitativa con el consumidor, podía esperar razonablemente que este aceptaría una cláusula de ese tipo en el marco de una negociación individual. Respecto del desequilibrio importante, que no cabe afirmar que una cláusula que establezca una comisión de apertura en un préstamo o crédito hipotecario no respete en todo caso el equilibrio entre los derechos y las obligaciones de las partes que derivan del contrato, sino que habrá que valorar que el coste no sea desproporcionado en relación con el importe del préstamo o que los servicios que se retribuyen con esta comisión no están ya incluidos en otros conceptos cobrados al consumidor.

No cabe una solución unívoca sobre la validez o invalidez de la cláusula que establece la comisión de apertura, puesto que dependerá del examen individualizado de cada caso, conforme la prueba practicada. Y que, desde el punto de vista casacional, lo único procedente era comprobar si la sentencia recurrida aplica los criterios establecidos por el TJUE para realizar los controles de trasparencia y de abusividad de la cláusula en la que se recoge la comisión de apertura.

Respecto de la proporcionalidad del importe, con todas las cautelas que supone el tener que examinar este requisito sin incurrir en un control de precios, se considera que una cláusula que suponía un porcentaje del capital entre el 0,25% y 1,50%, coste medio de comisiones de apertura en España accesibles en internet, no es desproporcionada, y no siendo este el caso, al suponer la comisión que nos ocupa, el 2,17 % del capital prestado, debemos establecer que no respeta el equilibrio entre los derechos y las obligaciones de las partes que derivan del contrato, siendo desproporcionada en relación con el importe del préstamo, y por tal razón, ha de apreciarse su carácter abusivo y mantener su nulidad.

(Sentencia del Tribunal Supremo, Sala de lo Civil, de 12 de noviembre de 2025, recurso 5700/2021)