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Responsabilidad por la falta de inicio de la construcción en un plazo razonable en una cooperativa de viviendas

Cooperativa de viviendas. Falta de inicio de la construcción en un plazo razonable. Responsabilidad de la entidad avalista por el total de las cantidades entregadas a cuenta.

En el presente litigio los cooperativistas-demandantes reclamaron las cantidades aportadas en su día para la adjudicación de una vivienda. La demanda se interpuso contra el banco avalista demandado, hoy recurrente, que ha sido condenado en ambas instancias al pago de esas cantidades, reduciéndose la controversia en casación a determinar si concurría causa de rescisión con arreglo a la doctrina de la sala sobre el art. 3 de la Ley 57/1968, determinante de la efectividad del aval, o si, por el contrario, dada la indeterminación del plazo de entrega de la vivienda, se trató de un caso de extinción contractual por mutuo disenso entre los cooperativistas y la cooperativa-promotora que excluía la responsabilidad de la garante. La referida norma impone al promotor de toda clase de viviendas en construcción, también a las cooperativas de viviendas, la obligación esencial de garantizar la devolución de las cantidades que entreguen los compradores a cuenta del precio mediante aval o seguro.

Dicha garantía subsiste mientras la construcción no se inicie o no llegue a buen fin por cualquier causa en el plazo convenido, de manera que la falta de entrega de la vivienda en plazo, permite al cesionario optar por la rescisión del contrato con devolución de las cantidades entregadas a cuenta y exigir dicha devolución directamente a la entidad garante. Por tanto, el avalista responde frente al cesionario de la vivienda, como lo haría el promotor, de la devolución de las cantidades anticipadas por aquel a cuenta del precio si el promotor no cumple su obligación de entrega efectiva. La decisión de rescindir la relación contractual por la que optaron los cooperativistas-demandantes, dándose de baja de la cooperativa tal y como les facultaban sus estatutos, con reintegro de sus aportaciones, no obedeció a una voluntad contraria a la adquisición de la vivienda, sino exclusivamente a la circunstancia de que la construcción no solo no había finalizado en plazo sino que ni tan siquiera había comenzado a iniciarse casi trece años después de constituirse la cooperativa, casi diez desde que se prestó el aval y casi ocho años después de que los propios cooperativistas firmaran su incorporación a la misma e hicieran sus primeras aportaciones.

(Sentencia del Tribunal Supremo, Sala de lo Civil,  de 29 de marzo de 2021, recurso 4876/2017)